Welke kosten komen kijken bij de sleuteloverdracht van een koopwoning?

Bij de sleuteloverdracht betaal je notariskosten (circa €1.000–€1.300) en, tenzij je onder de startersvrijstelling valt, 2% overdrachtsbelasting. Tel daar taxatie, bankgarantie en bouwkundige keuring bij op.

Bij de sleuteloverdracht van een koopwoning betaal je notariskosten van gemiddeld €1.000 tot €1.300 en, tenzij je onder de startersvrijstelling valt, 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Reken in totaal op 4 tot 6% van de koopsom aan bijkomende kosten, inclusief taxatie, bankgarantie en eventueel een bouwkundige keuring.

Wat is overdrachtsbelasting en hoeveel betaal je?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je bij de sleuteloverdracht aan de Belastingdienst betaalt over de waarde van de woning. Voor een woning waarin je zelf gaat wonen, is het standaardtarief 2%. Koop je een tweede woning of een pand om te verhuren, dan geldt een tarief van 8%.

Kun je overdrachtsbelasting ontlopen met de startersvrijstelling?

Ja, als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent, voor het eerst een eigen woning koopt en de woning niet duurder is dan €555.000. Deze eenmalige startersvrijstelling geldt alleen als je nog nooit eerder gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling en op de dag van de sleuteloverdracht nog geen 35 jaar bent.

Wat kost de notaris bij de sleuteloverdracht?

De notaris rekent voor een gemiddelde koopwoning met hypotheek zo'n €1.000 tot €1.300 voor de leveringsakte, de hypotheekakte en de inschrijving bij het Kadaster. Deze kosten zijn niet wettelijk vastgesteld, dus het loont om offertes van meerdere notarissen te vergelijken.

Welke andere kosten komen erbij?

Naast notaris en overdrachtsbelasting krijg je te maken met een aantal vaste posten:

• Taxatiekosten: circa €500, verplicht voor de meeste hypotheekverstrekkers.
• Bankgarantie of waarborgsom: circa €350, nodig om je bod financieel te onderbouwen.
• Bouwkundige keuring: circa €350, vooral relevant bij een oudere woning.
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG): 0,4% van de koopsom, als je hiervoor kiest.

Bij elkaar opgeteld komt het totale kostenplaatje uit op gemiddeld 4 tot 6% van de koopsom bovenop de koopprijs zelf.

Reken een voorbeeld door

Bij een koopwoning van €400.000 zonder startersvrijstelling betaal je ruwweg: €8.000 overdrachtsbelasting (2%), €1.250 notariskosten, €850 taxatie, €500 bouwkundige keuring en €350 bankgarantie. Dat is samen bijna €11.000 bovenop de koopsom — geld dat je naast je verhuisbudget apart moet reserveren.

Betaal je ook kosten bij een nieuwbouwwoning?

Bij nieuwbouw val je als eerste eigenaar buiten de overdrachtsbelasting en vervallen meestal ook de notariskosten voor de leveringsakte, omdat de ontwikkelaar deze al in de koop-aannemingsovereenkomst heeft opgenomen. Wel betaal je vaak nog notariskosten voor de hypotheekakte als je met een lening koopt.

Wanneer betaal je deze kosten precies?

De meeste kosten worden verrekend op het moment van de sleuteloverdracht zelf, wanneer de notaris de leveringsakte en eventueel de hypotheekakte passeert. Taxatie- en bouwkundige keuringskosten betaal je eerder, meestal binnen de bedenktijd na het tekenen van het voorlopig koopcontract, omdat je de uitkomst nodig hebt vóórdat de koop definitief wordt. De notaris stuurt je vooraf een nota van afrekening, zodat je precies weet welk bedrag je op de dag van overdracht moet overmaken.

Hoe voorkom je verrassingen op de dag van overdracht?

Vraag de notaris ruim van tevoren om een conceptafrekening en vergelijk deze met de offerte die je bij het aanvragen van de hypotheek hebt ontvangen. Let vooral op dubbel gerekende posten, zoals een bankgarantie die je al via je hypotheekverstrekker hebt geregeld. Reserveer daarnaast een kleine buffer bovenop de berekende 4 tot 6%, want kosten voor bijvoorbeeld een aanvullend Kadaster-uittreksel of een extra volmacht komen er soms nog bij.

Kun je op deze kosten besparen?

Op een paar posten valt te schuiven. Vergelijk notaristarieven: het verschil tussen de goedkoopste en duurste notaris in dezelfde regio kan honderden euro's schelen, terwijl de dienstverlening wettelijk gelijk is. Een NHG-hypotheek kost 0,4% aan premie, maar kan je juist een lagere hypotheekrente opleveren, waardoor de investering zich vaak binnen een paar jaar terugverdient. Een bouwkundige keuring overslaan bespaart op korte termijn geld, maar bij een woning ouder dan pakweg dertig jaar loop je dan het risico op onverwachte herstelkosten die veel hoger uitvallen dan de keuring zelf.

Veelgestelde vragen

• Wie regelt de betaling van de overdrachtsbelasting? De notaris verrekent de overdrachtsbelasting automatisch bij het passeren van de akte en draagt deze af aan de Belastingdienst; je hoeft er zelf niets voor te regelen.
• Kun je de notariskosten meefinancieren in je hypotheek? Ja, de meeste geldverstrekkers staan toe dat je notaris-, taxatie- en advieskosten meefinanciert, zolang je binnen de maximale hypotheeknorm blijft.
• Wat gebeurt er als je de startersvrijstelling per ongeluk misloopt? Voldoe je alsnog aan de voorwaarden maar heeft de notaris de vrijstelling niet toegepast, dan kun je binnen de daarvoor geldende termijn een verzoek tot teruggaaf indienen bij de Belastingdienst.
• Moet je de bankgarantie apart betalen naast de koopsom? Nee, de bankgarantie of waarborgsom (meestal 10% van de koopsom) is een zekerheid voor de verkoper en wordt bij de sleuteloverdracht verrekend met de uiteindelijke betaling, niet als losse kostenpost bovenop de koopprijs.