Wat zijn je rechten bij oplevering van een huurwoning?

Bij oplevering moet je de huurwoning teruggeven in de staat van de opnamestaat, met normale slijtage toegestaan. De verhuurder moet aangetoonde schade onderbouwen, niet gokken.

Bij de oplevering van een huurwoning moet je die teruggeven in de staat die is vastgelegd in de opnamestaat bij aanvang van de huur, met normale slijtage door bewoning toegestaan. De verhuurder mag alleen kosten van je borg aftrekken voor schade die hij kan aantonen, meestal met foto's of een vergelijking met die opnamestaat. Zonder onderbouwing mag er niets worden ingehouden.

Wat is een opnamestaat en waarom is die zo belangrijk?

De opnamestaat is het document dat de staat van de woning beschrijft op het moment dat je erin trok, idealiter met foto's en ondertekend door zowel huurder als verhuurder. Bij de eindoplevering wordt de woning met dit document vergeleken: alleen afwijkingen die verder gaan dan normale slijtage tellen als schade.

Is er nooit een opnamestaat gemaakt? Dan geldt wettelijk het uitgangspunt dat je de woning in goede staat hebt ontvangen. De bewijslast dat een gebrek door jou is veroorzaakt, ligt dan bij de verhuurder, en dat is voor hem lastiger hard te maken zonder een vergelijkingsdocument.

Wat mag de verhuurder wel en niet van je borg inhouden?

De verhuurder mag kosten inhouden voor schade die verder gaat dan normale slijtage door dagelijks gebruik. Denk aan gaten in de muur, een gebroken ruit of een beschadigde vloer. Lichte verkleuring van verf, versleten vloerbedekking door gewoon gebruik, of kleine gebruikssporen vallen daar niet onder en mogen niet worden afgetrokken.

Belangrijk: de verhuurder moet elke ingehouden kostenpost kunnen onderbouwen, bij voorkeur met foto's van vóór en na de huurperiode. Een vage opmerking als "de muren zien er niet uit" is onvoldoende grond om geld in te houden.

Wat moet je zelf herstellen voor je de sleutels inlevert?

Bij de meeste huurcontracten moet je de volgende punten zelf regelen voordat je de sleutels overhandigt:

• Gaten van spijkers en schroeven vullen en overschilderen in dezelfde kleur
• Zelf aangebrachte vloerbedekking verwijderen, tenzij anders afgesproken
• De woning schoon opleveren: een vetvrije keuken, schimmelvrije badkamer en stofvrije muren en plafonds
• Zelf aangebrachte veranderingen, zoals een verwijderde wand of geplaatste kastenwand, ongedaan maken tenzij de verhuurder schriftelijk akkoord gaf
• Alle sleutels, inclusief reservesleutels en handleidingen van apparatuur, inleveren

Sla je een van deze punten over, dan kan de verhuurder de kosten voor het zelf laten uitvoeren ervan van je borg aftrekken.

Hoe verloopt de eindinspectie in de praktijk?

Meestal vindt er een voorinspectie plaats, waarbij de verhuurder of makelaar aangeeft welke punten nog aangepakt moeten worden voor de definitieve oplevering. Daarna volgt de eindinspectie, waarin wordt gecontroleerd of die punten zijn opgelost. Wees bij beide inspecties zelf aanwezig: dat voorkomt misverstanden en geeft je de kans om ter plekke bezwaar te maken tegen een beoordeling waar je het niet mee eens bent.

Maak tijdens de eindinspectie zelf ook foto's van elke ruimte, inclusief de meterstanden. Die foto's zijn je eigen bewijsmateriaal als er later een geschil ontstaat over de borg.

Wat doe je als de verhuurder ten onrechte kosten inhoudt?

Ben je het niet eens met een inhouding, stuur dan eerst een schriftelijk bezwaar met je eigen foto's en onderbouwing. Reageert de verhuurder niet binnen een redelijke termijn, stuur dan een aangetekende herinnering met een nieuwe termijn van 14 dagen.

Blijft de verhuurder weigeren, dan kun je gratis hulp inschakelen bij !Woon of het Juridisch Loket. Zij helpen huurders kosteloos bij geschillen over de borg en kunnen beoordelen of de inhouding terecht is. Leidt dat niet tot een oplossing, dan is de laatste stap een gang naar de kantonrechter of het inschakelen van een incassobureau.

Veelgestelde vragen

Moet ik gaatjes van schroeven en spijkers dichten voor oplevering? Ja, in de meeste huurcontracten moet je gaten van schroeven en spijkers vullen en overschilderen in dezelfde kleur als de muur. Kleine spijkergaatjes van bijvoorbeeld een schilderijtje vallen meestal onder normale bewoning, maar controleer je contract.

Mag de verhuurder kosten inhouden zonder bewijs van schade? Nee. De verhuurder moet elke schade die hij van de borg wil aftrekken kunnen aantonen, bij voorkeur met foto's en een vergelijking met de opnamestaat bij aanvang van de huur. Zonder onderbouwing mag hij niets inhouden.

Wat als er geen opnamestaat is gemaakt bij het begin van de huur? Ontbreekt een opnamestaat, dan wordt er wettelijk van uitgegaan dat je de woning in goede staat hebt ontvangen. De verhuurder moet dan zelf aantonen dat een gebrek door jou is veroorzaakt, wat voor hem lastiger te bewijzen is.