Wat zijn de regels voor onderhuur of tijdelijke verhuur als je verhuist?

Je hele huurwoning onderverhuren mag niet zonder toestemming. Een kamer mag alleen als je contract het niet verbiedt en je er zelf blijft wonen.

Je mag je hele huurwoning niet onderverhuren zonder toestemming van je verhuurder: volgens de Rijksoverheid is dat verboden en kan het je je huurcontract kosten. Een kamer onderverhuren mag wel, zolang je er zelf blijft wonen en je huurcontract het niet verbiedt. Heb je een koopwoning die leegstaat of te koop staat, dan kun je die tijdelijk verhuren met een vergunning van de gemeente op grond van de Leegstandwet.

Mag je je hele huurwoning onderverhuren als je verhuist?

Nee, niet zonder toestemming van je verhuurder. Artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een huurder van woonruimte de woning niet zomaar aan iemand anders in gebruik mag geven.

Dat geldt ook als het maar voor een paar maanden is. Rechters zien zelfs incidentele verhuur van de hele woning, bijvoorbeeld via Airbnb, als een tekortkoming in de nakoming van het huurcontract.

De situatie waar het vaak misgaat: je hebt een nieuwe woning gevonden, maar wilt je oude huurwoning nog even aanhouden. Zonder schriftelijke toestemming is dat onderverhuur, en bij sociale huur spreekt de woningcorporatie dan al snel van woonfraude.

Vraag toestemming altijd per e-mail of brief en bewaar het antwoord. Een mondeling "is goed" van de beheerder kun je later niet bewijzen.

Mag je een kamer onderverhuren?

Ja, als je zelf in de woning blijft wonen en je huurcontract het niet verbiedt. De Rijksoverheid is daar duidelijk over: staat in het contract dat onderverhuur niet mag, dan is ook het verhuren van één kamer illegaal.

Veel standaardcontracten bevatten zo'n verbod. Lees dus eerst de bepaling over "onderhuur" of "ingebruikgeving" in je huurcontract en in de algemene bepalingen die erbij horen.

De woning moet je hoofdverblijf blijven. Verhuis je zelf naar een ander adres en verhuur je alle kamers los, dan is het geen kamerverhuur meer maar onderverhuur van de hele woning.

Houd ook rekening met de gemeente. In steeds meer gemeenten heb je voor het verhuren van kamers aan meerdere personen een vergunning nodig; dat staat in de huisvestingsverordening van je gemeente.

Wat riskeer je bij onderverhuur zonder toestemming?

Je kunt je woning kwijtraken en een schadevergoeding moeten betalen. De verhuurder kan volgens de Rijksoverheid via de rechter je huurcontract laten beëindigen.

Veel huurcontracten bevatten daarnaast een boetebeding voor verboden onderverhuur. Woningcorporaties vorderen bovendien vaak de winst terug die je met de onderhuur hebt gemaakt.

De onderhuurder zelf is niet strafbaar. Die kan wel plotseling op straat komen te staan en de schade daarvan op jou verhalen als jij geen toestemming had.

Welke rechten heeft je onderhuurder?

Dat hangt af van wat je verhuurt: een hele, zelfstandige woning of een kamer.

Bij een zelfstandige woning heeft de onderhuurder onderhuurbescherming. Eindigt jouw huurcontract, dan zet de verhuurder de huur met de onderhuurder voort op grond van artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek.

De verhuurder heeft daarna zes maanden de tijd om de rechter te vragen die huur te beëindigen. Laat de verhuurder die termijn verlopen, dan is de onderhuurder gewoon huurder geworden, met volledige huurbescherming.

Een kamerhuurder heeft die bescherming niet. Eindigt jouw huurcontract, dan moet de kamerhuurder volgens de Rijksoverheid vertrekken.

Tegenover jou als onderverhuurder heeft een onderhuurder wél huurbescherming. Je kunt iemand dus niet van de ene op de andere dag de deur wijzen omdat je eerder terugkomt dan gepland.

Wat is huisbewaring en wanneer kun je dat gebruiken?

Huisbewaring is een afspraak waarbij iemand tijdelijk op je woning past terwijl jij afwezig bent, met toestemming van je verhuurder. Het is bedoeld voor situaties waarin je zeker terugkomt, zoals een stage, een werkopdracht in het buitenland of een opname.

De regeling staat niet in de wet. Woningcorporaties en particuliere verhuurders hanteren eigen voorwaarden, dus de maximale duur verschilt per verhuurder. Vaak moet je de aanvraag ruim van tevoren indienen en aantonen waarom en hoe lang je weg bent.

De huisbewaarder betaalt doorgaans alleen jouw eigen woonlasten. Je mag er geen winst op maken, en jij blijft tegenover de verhuurder verantwoordelijk voor de huur en voor schade.

Samenwonen op proef is een bekende reden voor huisbewaring. Je houdt je eigen huurwoning dan tijdelijk aan, zodat je terug kunt als het samenwonen niet bevalt.

Kun je je koopwoning tijdelijk verhuren na een verhuizing?

Ja, maar een gewoon tijdelijk huurcontract is sinds 1 juli 2024 geen optie meer. Op die datum ging de Wet vaste huurcontracten in, waardoor een huurcontract voor onbepaalde tijd weer de norm is.

Er zijn nog een paar wettelijke routes voor tijdelijke verhuur:

• Leegstandwet: voor een koopwoning die te koop staat. Je hebt een vergunning van de gemeente nodig en de huurder heeft geen gewone huurbescherming.
• Tussenhuur met diplomatenclausule: voor als je tijdelijk ergens anders woont en daarna zelf weer in de woning wilt. De einddatum en je terugkeer moeten in het contract staan.
• Hospitaverhuur: je verhuurt een deel van de woning waarin je zelf woont.
• Contracten voor specifieke groepen, zoals studenten die tijdelijk in een andere gemeente studeren.

Bij verhuur via de Leegstandwet gelden vaste termijnen. De huurovereenkomst duurt minimaal zes maanden, de huurder kan opzeggen met een termijn van maximaal één maand en de verhuurder met een termijn van minimaal drie maanden.

Heb je een hypotheek, dan heb je ook schriftelijke toestemming van je geldverstrekker nodig. In bijna alle hypotheekvoorwaarden staat een verhuurverbod.

Bestaande tijdelijke contracten van vóór 1 juli 2024 blijven geldig. De nieuwe wet werkt niet terug.

Wat betekent onderverhuur voor je huurtoeslag en belasting?

Het inkomen van een onderhuurder telt niet mee voor je huurtoeslag, mits je het goed meldt. Volgens de Rijksoverheid moet je de huurovereenkomst met de onderhuurder binnen vier weken naar de Belastingdienst sturen.

Een gewone kamerbewoner zonder contract is een medebewoner. Diens inkomen telt wel mee voor je toeslag, dus het verschil tussen onderhuurder en medebewoner kan je honderden euro's per jaar schelen.

Tijdelijke verhuur van een deel van je huurwoning heeft meestal geen gevolgen voor de inkomstenbelasting. De voorwaarde is dat je een normale huur vraagt, inclusief een vergoeding voor bijvoorbeeld energie.

Vergeet de Basisregistratie Personen (BRP) niet. Wie op een adres woont, moet daar ingeschreven staan; een onderhuurder die zich bij de gemeente inschrijft, kan gevolgen hebben voor je gemeentelijke belastingen, zoals de afvalstoffenheffing.

Hoe pak je het netjes aan?

Regel de toestemming voordat je iemand de sleutel geeft. Deze volgorde werkt in de praktijk het best:

1. Lees je huurcontract en de algemene bepalingen op onderhuur en ingebruikgeving.
2. Vraag de verhuurder schriftelijk om toestemming, met de reden, de periode en de naam van de bewoner.
3. Controleer bij de gemeente of je een vergunning nodig hebt.
4. Zet de afspraken met de onderhuurder op papier: huurprijs, periode, opzegtermijn en wat er gebeurt als jij eerder terugkomt.
5. Meld de onderhuur binnen vier weken bij de Belastingdienst als je huurtoeslag ontvangt.
6. Informeer je inboedel- en aansprakelijkheidsverzekeraar.

Twijfel je of jouw situatie is toegestaan, dan kun je gratis terecht bij het Juridisch Loket.

Hoe regelen andere landen dit?

Duitsland geeft huurders meer ruimte. Volgens paragraaf 553 van het Duitse Bürgerliches Gesetzbuch kan een huurder die na het sluiten van het contract een gerechtvaardigd belang krijgt, van de verhuurder toestemming eisen om een deel van de woning aan een derde in gebruik te geven.

In Nederland bestaat zo'n afdwingbaar recht niet. Hier bepaalt je huurcontract of het mag, en daarom begint elke onderverhuur met het lezen van dat contract.

Veelgestelde vragen

Mag je je huurwoning onderverhuren als je tijdelijk ergens anders gaat wonen?

Niet zonder schriftelijke toestemming van je verhuurder. Volgens de Rijksoverheid is het onderverhuren van je gehele huurwoning verboden en kan de verhuurder via de rechter je huurcontract laten beëindigen.

Mag je een kamer in je huurwoning onderverhuren?

Ja, als je huurcontract dat niet verbiedt en je zelf in de woning blijft wonen. Staat er een verbod in je contract, dan heb je toestemming van de verhuurder nodig.

Heeft een onderhuurder huurbescherming?

Een onderhuurder van een hele, zelfstandige woning wel: eindigt de hoofdhuur, dan zet de verhuurder de huur met de onderhuurder voort en heeft hij zes maanden om de rechter te vragen die te beëindigen. Een kamerhuurder heeft die bescherming niet.

Mag je een koopwoning die te koop staat tijdelijk verhuren?

Ja, met een vergunning van de gemeente op grond van de Leegstandwet. Heb je een hypotheek, dan heb je ook toestemming van je geldverstrekker nodig.