Wat is een voorlopig koopcontract en wat staat erin?

Het voorlopig koopcontract is de bindende koopovereenkomst van je huis. Hierin staan koopsom, leverdatum, waarborgsom en je ontbindende voorwaarden.

Een voorlopig koopcontract is de schriftelijke koopovereenkomst waarin koper en verkoper vastleggen dat een woning wordt verkocht, en het is ondanks de naam gewoon bindend. Er staan in elk geval de koopsom, de datum van sleuteloverdracht, de waarborgsom of bankgarantie en je ontbindende voorwaarden in. Na de wettelijke bedenktijd van drie dagen kun je alleen nog zonder boete van de koop af via zo'n ontbindende voorwaarde.

Waarom heet het 'voorlopig' als het bindend is?

Het woord 'voorlopig' verwijst alleen naar de volgorde: eerst teken je de koopovereenkomst, later volgt de definitieve akte van levering bij de notaris. Juridisch is de koopovereenkomst geen voorlopige afspraak, maar een volwaardig contract.

In de wet (artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek) staat dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden vastgelegd. Een mondeling 'ja' op je bod is voor jou als particuliere koper dus nog geen koop. Pas met je handtekening onder het contract ligt de koop vast.

Meestal stelt de makelaar van de verkoper de koopovereenkomst op, vaak op basis van het model van de NVM of een andere makelaarsvereniging. Je kunt ook de notaris vragen het contract op te stellen. Dat kost extra, maar geeft je een onafhankelijke partij die meekijkt.

Wat staat er in een voorlopig koopcontract?

Een koopovereenkomst bevat de afspraken over prijs, datum, zekerheid en uitzonderingen. De belangrijkste onderdelen zijn:

• Koper en verkoper: namen, geboortedata en adressen van alle partijen.
• De woning: adres en kadastrale aanduiding, zodat vaststaat welk perceel precies wordt verkocht.
• De koopsom: het bedrag dat je betaalt, zonder kosten koper zoals overdrachtsbelasting en notariskosten.
• De leverdatum: de dag waarop je bij de notaris de akte van levering tekent en de sleutels krijgt.
• De notaris: welk notariskantoor de overdracht verzorgt. Als koper kies je die meestal zelf.
• De waarborgsom of bankgarantie: hoeveel zekerheid je stelt en vóór welke datum.
• Ontbindende voorwaarden: de situaties waarin je de koop kosteloos kunt annuleren, met de bijbehorende deadlines.
• Boeteclausule: wat er gebeurt als een van beide partijen zich niet aan het contract houdt.
• Lijst van zaken: welke spullen blijven en welke meegaan, zoals gordijnen, lampen, vloeren en de keuken.
• Bijzondere afspraken: bijvoorbeeld over erfpacht, een Vereniging van Eigenaren (VvE), asbest, ouderdomsclausules of een verklaring dat je de woning koopt in de staat waarin ze is.

Lees vooral de bijzondere bepalingen goed. Een ouderdomsclausule of asbestclausule beperkt wat je later nog bij de verkoper kunt claimen als er gebreken opduiken.

Hoe werkt de bedenktijd na het tekenen?

Na ontvangst van het door beide partijen getekende contract heb je als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd. In die periode kun je zonder reden en zonder kosten van de koop afzien.

De bedenktijd begint op de dag nadat je het getekende contract hebt ontvangen. Minstens twee van de drie dagen moeten werkdagen zijn, dus een weekend of feestdag schuift de einddatum op. De bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper.

Wat is de waarborgsom en wanneer moet je die betalen?

De waarborgsom is een bedrag, meestal 10 procent van de koopsom, dat je als zekerheid stort bij de notaris. Het geld dient als garantie voor de verkoper dat je de koop echt doorzet.

Gaat de koop gewoon door, dan wordt de waarborgsom bij de overdracht verrekend met de koopsom. Ontbind je de koop via een geldige ontbindende voorwaarde, dan krijg je het bedrag terug. Trek je je terug zonder geldige reden, dan kan de verkoper het bedrag als boete opeisen.

De uiterste stortingsdatum staat in het contract, vaak enkele weken na ondertekening. Mis je die deadline, dan ben je al in verzuim, en dat is een van de meest voorkomende fouten in een koopovereenkomst.

Heb je het geld niet liquide, dan kun je via je bank een bankgarantie laten afgeven. De bank staat dan garant voor het bedrag. Daarvoor betaal je eenmalig een vergoeding, die bij veel banken rond 1 procent van het garantiebedrag ligt. Bij een huis van € 400.000 gaat het dus om een garantie van € 40.000 en een vergoeding van ongeveer € 400.

Welke ontbindende voorwaarden kun je opnemen?

Een ontbindende voorwaarde geeft je het recht de koop kosteloos te annuleren als een bepaalde situatie zich voordoet vóór een afgesproken datum. De meest gebruikte zijn:

1. Voorbehoud van financiering. Krijg je geen hypotheek voor het afgesproken bedrag, dan kun je de koop ontbinden. De termijn is gemiddeld vier tot zes weken. Je moet dit meestal aantonen met een afwijzing van één of twee geldverstrekkers.
2. Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Handig als je hypotheekrente of maandlasten afhangen van NHG.
3. Voorbehoud bouwkundige keuring. Blijkt uit een keuring dat de herstelkosten boven een afgesproken bedrag uitkomen, dan kun je de koop ontbinden.
4. Voorbehoud huisvestingsvergunning. In gemeenten die zo'n vergunning eisen, kun je ontbinden als de gemeente die weigert.
5. Voorbehoud verkoop eigen woning. Hiermee voorkom je dubbele woonlasten, al accepteren verkopers dit in een krappe markt zelden.

Let goed op de termijnen. Een ontbindende voorwaarde werkt alleen als je vóór de deadline schriftelijk en aantoonbaar ontbindt, meestal via een brief aan de makelaar of notaris. Laat je de datum verlopen, dan vervalt de bescherming en is de koop definitief.

In een krappe woningmarkt bieden kopers soms zonder voorbehouden om kansrijker te zijn. Dat kan, maar dan draag je zelf het volle risico. Valt je hypotheek alsnog tegen, dan riskeer je de boete van 10 procent.

Wat gebeurt er als je je niet aan het contract houdt?

Houdt een partij zich na een ingebrekestelling niet aan de afspraken, dan geldt de boeteclausule. In de NVM-koopovereenkomst is dat een boete van 10 procent van de koopsom bij ontbinding.

De procedure werkt zo: de benadeelde partij stuurt eerst een ingebrekestelling, meestal per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Daarna krijgt de andere partij acht dagen om alsnog na te komen. Gebeurt dat niet, dan kan de benadeelde partij kiezen:

• Ontbinden en de boete van 10 procent van de koopsom opeisen.
• Nakoming eisen, waarbij in het NVM-model een boete van 3 promille van de koopsom per dag geldt, met een maximum van 10 procent. Dat maximum is na ruim 33 dagen bereikt.

De boete geldt voor koper én verkoper. Weigert de verkoper te leveren omdat er een hoger bod binnenkwam, dan kun jij als koper dezelfde boete eisen. Een rechter kan een boete in uitzonderlijke gevallen matigen, maar reken daar niet op.

Moet je de koopovereenkomst laten inschrijven bij het Kadaster?

Inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers van het Kadaster is niet verplicht voor een bestaande woning, maar wel verstandig bij een lange periode tussen tekenen en overdracht. De notaris regelt dit voor je tegen een vergoeding.

Na inschrijving ben je zes maanden beschermd tegen drie risico's:

• dubbele verkoop door de verkoper aan een ander;
• beslag door schuldeisers van de verkoper;
• faillissement van de verkoper.

Vindt de levering niet binnen zes maanden na inschrijving plaats, dan vervalt die bescherming. Juridisch eigenaar word je pas als de akte van levering bij de notaris is getekend en die akte in het Kadaster is ingeschreven.

Waar let je op voordat je tekent?

Controleer het concept-contract altijd voordat je tekent, bij voorkeur samen met je aankoopmakelaar of notaris. Na je handtekening is aanpassen alleen nog mogelijk als de verkoper meewerkt.

Een praktische checklist:

• Kloppen de namen, het adres, de kadastrale gegevens en de koopsom?
• Is de leverdatum haalbaar, ook rekening houdend met je huuropzegtermijn of de verkoop van je huidige woning?
• Heb je genoeg tijd voor je financieringsvoorbehoud? Vraag je hypotheekadviseur hoe lang de geldverstrekker nodig heeft.
• Is de datum voor de waarborgsom of bankgarantie haalbaar?
• Staat de lijst van zaken erin zoals afgesproken tijdens de onderhandeling?
• Welke bijzondere clausules staan er, en wat betekenen die voor jouw rechten bij gebreken?

Hoe werkt het in andere landen?

In Engeland en Wales is een geaccepteerd bod juridisch nog niet bindend tot het moment van 'exchange of contracts', vaak weken later. Daardoor komt 'gazumping' voor: de verkoper accepteert alsnog een hoger bod van iemand anders. In Nederland ligt de koop vast zodra het schriftelijke contract is getekend, en beschermt de boeteclausule je tegen zo'n last-minute overstap van de verkoper.

Veelgestelde vragen

Is een voorlopig koopcontract bindend? Ja. Ondanks het woord 'voorlopig' is het een volwaardige koopovereenkomst. Na de wettelijke bedenktijd van drie dagen kom je er alleen nog kosteloos onderuit via een ontbindende voorwaarde.

Hoeveel boete betaal je als je na de bedenktijd afziet van de koop? In de gangbare NVM-koopovereenkomst is dat 10 procent van de koopsom. Daarom wordt meestal een waarborgsom of bankgarantie van hetzelfde bedrag gevraagd.

Moet de koopovereenkomst ingeschreven worden bij het Kadaster? Nee, het is niet verplicht. Inschrijving via de notaris beschermt je wel zes maanden lang tegen dubbele verkoop en beslaglegging door schuldeisers van de verkoper.

Wat is het verschil tussen de koopovereenkomst en de akte van levering? De koopovereenkomst legt de afspraken vast. Pas bij de akte van levering bij de notaris, en inschrijving daarvan in het Kadaster, word je juridisch eigenaar.