Wat kun je doen als je verhuurder de borg niet terugbetaalt?

Je verhuurder moet de borg binnen 14 dagen na einde huur terugbetalen. Gebeurt dat niet, stuur dan een ingebrekestelling en stap zo nodig naar de kantonrechter.

Je verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur en het inleveren van de sleutels terugbetalen. Gebeurt dat niet, dan stuur je eerst een schriftelijk verzoek, daarna een officiële ingebrekestelling, en kun je als laatste stap naar de kantonrechter. De Huurcommissie kan hier namelijk niets voor je betekenen.

Hoeveel borg mag een verhuurder maximaal vragen?

Sinds 1 juli 2023 geldt een wettelijk maximum van twee maanden kale huur voor de waarborgsom bij nieuwe huurcontracten. Voor huurcontracten die vóór die datum zijn afgesloten, kan het oude maximum van drie maanden huur nog van toepassing zijn. Vraagt je verhuurder meer dan het toegestane maximum, dan kun je dit melden bij de gemeente of de betaling van het teveel gevraagde bedrag weigeren.

Wanneer moet de verhuurder de borg terugbetalen?

De hoofdregel is dat de verhuurder de borg binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst en de oplevering van de woning terugbetaalt. Worden er kosten ingehouden, dan moet het resterende bedrag doorgaans binnen 30 dagen worden overgemaakt, samen met een schriftelijke specificatie van de inhoudingen. Staat er niets over een termijn in je huurcontract, ga dan uit van diezelfde 14 dagen als redelijke termijn.

Wanneer mag de verhuurder een deel van de borg inhouden?

Een verhuurder mag alleen inhouden bij huurachterstand of schade die de huurder heeft veroorzaakt aan de woning. Bij schade ligt de bewijslast bij de verhuurder: hij moet aantonen dat de schade er bij aanvang van de huur nog niet was, bijvoorbeeld met een inspectierapport of foto's van de oplevering. Normale slijtage, zoals lichte verkleuring van muren of versleten vloerbedekking na jaren gebruik, mag nooit worden verrekend met de borg.

Wat doe je als de verhuurder niet reageert op je verzoek?

Volg deze stappen op volgorde als je borg uitblijft:

1. Schriftelijk verzoek. Stuur direct na het inleveren van de sleutels een brief of e-mail waarin je terugbetaling binnen 14 dagen eist. Bewaar een kopie en verstuur bij voorkeur aangetekend.
2. Ingebrekestelling. Reageert de verhuurder niet binnen die termijn, stuur dan een formele ingebrekestelling met een laatste termijn van nog eens 14 dagen. Vermeld hierin dat je bij uitblijven van betaling wettelijke rente en incassokosten in rekening gaat brengen.
3. Incassobureau of Huurteam. Blijft betaling ook dan uit, schakel dan een incassobureau in of neem contact op met een regionaal Huurteam, dat gespecialiseerd is in huurgeschillen en vaak tegen lage kosten helpt.
4. Kantonrechter. Lukt het via bovenstaande stappen niet, dan kun je een procedure starten bij de kantonrechter. Huurzaken vallen altijd onder de kantonrechter, ongeacht het bedrag, waardoor je geen advocaat nodig hebt om de zaak aan te spannen.

Het Juridisch Loket biedt gratis eerste juridisch advies en heeft standaardbrieven voor elke stap in dit traject, wat vooral in stap 1 en 2 veel tijd scheelt.

Kun je naar de Huurcommissie voor een borggeschil?

Nee. De Huurcommissie behandelt uitsluitend geschillen over de huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken, niet over de waarborgsom. Voor een borggeschil moet je dus altijd de route van schriftelijk verzoek, ingebrekestelling en eventueel de kantonrechter volgen. Dit onderscheid is een van de meest gemaakte fouten door huurders die te goeder trouw eerst bij de Huurcommissie aankloppen en daar alsnog worden doorverwezen.

Sommige huurders proberen de Huurcommissie toch te bereiken via een verzoek over servicekosten, in de hoop dat de borgkwestie zo meelift. Dat werkt niet: de Huurcommissie beoordeelt uitsluitend het punt waarover je het geschil indient, en verwijst een borgvraag altijd terug naar de civiele route via de kantonrechter.

Hoe voorkom je een borggeschil bij de volgende verhuizing?

Documenteer bij de oplevering van je huidige woning alles met foto's en een ondertekend opleveringsrapport, bij voorkeur samen met de verhuurder of diens vertegenwoordiger aanwezig. Vraag ook naar het inspectierapport van bij aanvang van de huur, zodat je kunt aantonen wat de staat van de woning al was voordat jij erin trok. Deze twee documenten zijn in de praktijk doorslaggevend zodra een verhuurder toch probeert kosten in te houden die niet aan jou te wijten zijn.

Vraag daarnaast bij het tekenen van een nieuw huurcontract altijd expliciet naar de hoogte van de waarborgsom en laat vastleggen binnen welke termijn die na afloop wordt terugbetaald. Staat dit niet duidelijk in het contract, vraag er dan naar voordat je tekent, want een mondelinge toezegging is achteraf lastig te bewijzen. Bewaar verder elke correspondentie met je verhuurder, ook WhatsApp-berichten en e-mails over de staat van de woning, zodat je een compleet dossier hebt als het toch tot een geschil komt.

Ter vergelijking: in de Verenigde Staten verschilt de wettelijke terugbetalingstermijn sterk per staat. In New York is dat 14 dagen, in Californië 21 dagen, en een verhuurder verliest daar bij het overschrijden van de termijn zijn recht om nog iets in te houden. Nederlandse huurders hebben met de kantonrechter een vergelijkbaar sterk, kosteloos toegankelijk alternatief, mits ze de stappen hierboven op volgorde doorlopen.

Hoe lang duurt een procedure bij de kantonrechter meestal?

Een eenvoudige borgzaak bij de kantonrechter duurt vaak enkele maanden van dagvaarding tot uitspraak, afhankelijk van de drukte bij de rechtbank en of de verhuurder verweer voert. Voor onbetwiste vorderingen, waarbij de verhuurder niet reageert of geen verweer indient, gaat het vaak sneller via een verstekvonnis. Houd er rekening mee dat je wel griffierecht betaalt om de procedure te starten, een bedrag dat oploopt met de hoogte van je vordering, maar dat je dit bedrag meestal terugkrijgt van de verhuurder als je de zaak wint.

Wat als je verhuurder onvindbaar is of in het buitenland woont?

Verhuis je van een woning met een verhuurder die niet reageert op brieven of e-mail, stuur je aanmaningen dan altijd naar het adres dat in het huurcontract staat, ook als je vermoedt dat de verhuurder daar niet meer woont. Voor een procedure bij de kantonrechter heb je een geldig adres nodig om te kunnen dagvaarden; is dat er niet, dan kan een deurwaarder uitzoeken waar de verhuurder wel bereikbaar is. Bij een verhuurder in het buitenland loopt de procedure inhoudelijk hetzelfde, al kan de betekening van stukken wat meer tijd kosten.

Veelgestelde vragen

Kan ik met een borggeschil naar de Huurcommissie? Nee. De Huurcommissie behandelt alleen geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken. Voor een borggeschil ben je aangewezen op een schriftelijk verzoek, een ingebrekestelling en uiteindelijk de kantonrechter.

Hoeveel borg mag mijn verhuurder maximaal vragen? Sinds 1 juli 2023 mag een verhuurder bij een nieuw huurcontract maximaal twee maanden kale huur als waarborgsom vragen. Voor contracten van vóór die datum kan het oude maximum van drie maanden nog gelden.

Moet ik een advocaat inschakelen om mijn borg terug te vorderen? Meestal niet. Huurzaken, waaronder borggeschillen, vallen altijd onder de kantonrechter, ongeacht het bedrag, en daar heb je geen advocaat verplicht nodig. Het Juridisch Loket geeft gratis eerste advies en kan je helpen met de juiste brieven.