Waar let je op als je een appartement met een VvE koopt en erin trekt?

Bij een appartement word je automatisch lid van de VvE. Check vóór de koop het reservefonds, het onderhoudsplan en de regels voor je verhuizing.

Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van de vereniging van eigenaars (VvE), en de VvE beslist mee over het gebouw waarin je gaat wonen. Controleer daarom vóór je handtekening vier stukken: de splitsingsakte met het reglement, het huishoudelijk reglement, de laatste jaarstukken en het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Kijk daarna in het huishoudelijk reglement wat er geldt voor je verhuisdag, zoals lifttijden en het beschermen van het trappenhuis.

Wat is een VvE en waarom ben je er lid van?

Een VvE is de vereniging die het gezamenlijke deel van een appartementengebouw beheert. Je bent er lid van zodra je eigenaar bent; dat regelt artikel 5:125 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Bij een appartement koop je juridisch geen losse woning, maar een appartementsrecht. Dat is een aandeel in het hele gebouw met het exclusieve gebruik van jouw woning.

Het dak, de gevel, de fundering, het trappenhuis en de lift zijn van alle eigenaren samen. De VvE onderhoudt die delen en jij betaalt daar maandelijks een bijdrage voor.

Besluiten neemt de vergadering van eigenaars, meestal één keer per jaar. Volgens artikel 5:125 BW heeft die vergadering alle bevoegdheden die niet bij een ander orgaan liggen, zoals het bestuur.

Welke documenten vraag je op voordat je koopt?

Vraag minimaal de splitsingsakte, het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement, de jaarrekening en begroting, de notulen van de laatste twee of drie vergaderingen en het MJOP. Je makelaar of de verkoper kan die stukken leveren.

De splitsingsakte legt vast hoe het gebouw is verdeeld en welk deel van de kosten bij jouw appartement hoort. Dat aandeel heet het breukdeel.

Het splitsingsreglement bevat de vaste regels: wie wat onderhoudt, hoe stemmen werkt en hoe de kosten worden verdeeld. Veel reglementen verwijzen naar een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), zoals dat van 1992, 2006 of 2017.

Het huishoudelijk reglement gaat over het dagelijkse samenleven. Denk aan regels over huisdieren, fietsen in de gang, vloeren, zonneschermen en verhuizen.

De notulen zijn vaak het meest onthullend. Daarin lees je of er discussie is over een dure dakrenovatie, of er achterstallig onderhoud is en of eigenaren ruzie hebben met het bestuur.

Een veelgemaakte fout is alleen naar de maandelijkse bijdrage kijken. Een lage bijdrage kan juist betekenen dat de VvE te weinig spaart en dat er later een flinke eenmalige bijdrage komt.

Hoe check je of het reservefonds gezond is?

Kijk of de jaarlijkse reservering past bij het MJOP of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde is. Artikel 5:126 BW verplicht elke VvE om een reservefonds aan te houden voor kosten buiten de gewone jaarlijkse uitgaven.

Voor een woongebouw stelt de wet een minimum. De VvE reserveert jaarlijks ten minste het bedrag uit een onderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar en minstens tien jaar vooruitkijkt. Heeft de VvE zo'n plan niet, dan is het minimum 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

Een rekenvoorbeeld: bij een herbouwwaarde van €4 miljoen is 0,5% gelijk aan €20.000 per jaar voor het hele gebouw. Met 20 appartementen is dat gemiddeld €1.000 per appartement per jaar, nog los van de gewone kosten zoals verzekering en schoonmaak.

Het geld in het reservefonds staat volgens artikel 5:126 lid 3 BW op een aparte betaal- of spaarrekening op naam van de VvE. Vraag naar het saldo en vergelijk dat met de grote uitgaven in het MJOP voor de komende jaren.

Staat er binnen een paar jaar een dakvervanging of gevelrenovatie gepland en is er nauwelijks geld? Dan is de kans groot dat de eigenaren extra moeten bijbetalen. Neem dat mee in je bod.

Wat als de VvE "slapend" is?

Een slapende VvE vergadert niet, int geen bijdragen en heeft geen reservefonds. Dat komt vooral voor bij kleine gebouwen met twee tot zes appartementen, zoals een bovenwoning en benedenwoning in een oud pand.

Het risico is dat onderhoud uitblijft en dat jij er bij de eerste lekkage achter komt dat niemand verantwoordelijk is of geld heeft. Jouw wettelijke plichten als lid gelden ook als de VvE slaapt.

Sommige hypotheekverstrekkers vragen naar de staat van de VvE. Vraag bij je adviseur na of een slapende VvE gevolgen heeft voor je financiering.

Wooninfo en VvE Belang bieden informatie en een modelreglement voor kleine VvE's waarmee je een slapende VvE weer actief kunt maken.

Ben je aansprakelijk voor schulden van de vorige eigenaar?

Ja, gedeeltelijk. Artikel 5:122 lid 3 BW maakt de koper en de vorige eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen die in het lopende of het vorige boekjaar opeisbaar zijn geworden.

Om je te beschermen moet de notaris een verklaring van het VvE-bestuur aan de akte van levering hechten. Daarin staat wat de verkoper op de dag van overdracht nog aan de VvE verschuldigd is. Zo kan de notaris een achterstand direct verrekenen met de koopsom.

Na de overdracht meld je volgens artikel 5:122 lid 2 BW zelf schriftelijk aan de VvE dat je de nieuwe eigenaar bent. In de praktijk doe je dat bij de beheerder of het bestuur, samen met je IBAN voor de maandelijkse bijdrage.

Wat regel je met de VvE voor je verhuisdag?

Lees het huishoudelijk reglement op verhuisregels en meld je verhuisdatum bij de beheerder of het bestuur. Veel gebouwen hebben afspraken over lifttijden, beschermplaten in de lift en het vrijhouden van het trappenhuis.

De lift. In grotere complexen kun je de lift vaak reserveren of in een servicestand zetten. Vraag of er beschermdekens of -platen zijn, want schade aan de lift komt op jouw rekening.

Het trappenhuis en de galerij. Zet geen dozen in vluchtroutes. Brandweer en verzekeraar eisen meestal dat gemeenschappelijke gangen vrij blijven.

Een verhuislift aan de gevel. Staat die op de stoep, dan regel je dat bij de gemeente. Plaats je hem op grond van de VvE, zoals een binnenplaats of parkeerterrein, vraag dan ook toestemming aan het bestuur.

Afval. Lever verhuisdozen en oud meubilair niet in bij de gezamenlijke containers als dat niet mag. Sommige VvE's rekenen schoonmaakkosten door aan de eigenaar die rommel achterlaat.

Schade melden. Maak voor en na de verhuizing foto's van de lift, deuren en wanden. Dan kun je aantonen wat al beschadigd was.

Wat mag je wel en niet verbouwen in een VvE-appartement?

Binnen je eigen appartement mag je veel, maar niet alles. Alles wat de constructie, de gevel of het geluid naar de buren raakt, valt meestal onder regels van de VvE.

Veel huishoudelijke reglementen stellen geluidseisen aan harde vloeren zoals laminaat, tegels of parket. Soms moet je eerst een akoestische ondervloer laten goedkeuren.

Wil je een draagmuur doorbreken, een nieuwe voordeur plaatsen of een airco aan de gevel hangen? Dan heb je vrijwel altijd toestemming van de vergadering of het bestuur nodig, en soms ook een omgevingsvergunning van de gemeente.

Plan verbouwingen daarom na de koop, maar vóór je verhuizing, zodat je niet tussen de dozen op een besluit van de VvE wacht.

Hoe werkt dit in andere landen?

Het systeem bestaat in veel landen. In Duitsland heet de VvE de Wohnungseigentümergemeinschaft en het reservefonds de Erhaltungsrücklage. In Engeland en Wales koop je een appartement vaak als leasehold en betaal je een service charge aan een beheerder.

Nederland is relatief streng: sinds de Wet verbetering functioneren VvE is een minimale jaarlijkse reservering wettelijk vastgelegd. Kom je uit het buitenland, ga er dan niet van uit dat de regels hetzelfde zijn als thuis.

Veelgestelde vragen

Ben je verplicht lid van de VvE als je een appartement koopt?

Ja. Volgens artikel 5:125 van het Burgerlijk Wetboek is iedere appartementseigenaar van rechtswege lid van de vereniging van eigenaars. Je kunt dus niet kiezen om er niet bij te horen.

Betaal je de achterstand van de vorige eigenaar?

Dat kan. Artikel 5:122 BW maakt koper en verkoper samen hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen uit het lopende en het vorige boekjaar. De notaris vraagt daarom een verklaring van het VvE-bestuur op, zodat achterstanden bij de overdracht verrekend kunnen worden.

Hoeveel moet een VvE minimaal reserveren?

Een VvE van een woongebouw reserveert jaarlijks minimaal het bedrag uit een meerjarenonderhoudsplan van hoogstens vijf jaar oud, of anders minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Dat staat in artikel 5:126 BW.

Mag je in een VvE-appartement zomaar een houten vloer leggen?

Vaak niet zonder toestemming. Veel huishoudelijke reglementen stellen geluidseisen aan harde vloeren of vragen eerst goedkeuring van het bestuur. Lees het reglement voordat je een vloerlegger inplant.