Mag je verhuurder de huur verhogen na een renovatie?

Ja, maar alleen als je vooraf toestemming gaf en de renovatie je woongenot echt verbetert. Gewoon onderhoud mag nooit tot een hogere huur leiden.

Ja, je verhuurder mag de huur verhogen na een renovatie, maar alleen als je vooraf toestemming hebt gegeven en de renovatie je woongenot echt verbetert. Gewoon onderhoud, zoals nieuwe kozijnen of schilderwerk, mag nooit leiden tot een extra huurverhoging bovenop de jaarlijkse verhoging.

Die twee voorwaarden, toestemming en echte verbetering, bepalen bijna alles. Hieronder lees je hoe ze werken, hoeveel de huur omhoog mag in de sociale huur, de middenhuur en de vrije sector, en wat je kunt doen als je het er niet mee eens bent.

Wat is het verschil tussen renovatie, verbetering en onderhoud?

Alleen woningverbetering geeft je verhuurder het recht om de huur te verhogen. Onderhoud is de plicht van de verhuurder en zit al in je huidige huur.

Woningverbetering betekent dat je na de werkzaamheden prettiger woont dan ervoor. De Rijksoverheid noemt als voorbeelden dubbel glas, een tweede toilet en centrale verwarming. Denk ook aan isolatie, een nieuwe badkamer met meer voorzieningen of een warmtepomp.

Onderhoud houdt de woning in de staat waarin hij hoort te zijn. Nieuwe kozijnen, schilderwerk, een lekkend dak repareren of een versleten keuken vervangen door een vergelijkbare keuken vallen hieronder. Daarvoor mag je verhuurder geen extra huur vragen.

In de praktijk is een renovatie vaak een mix van beide. Vraag je verhuurder dan om in het renovatievoorstel precies aan te geven welk deel verbetering is en welk deel onderhoud. Alleen over het eerste deel mag huurverhoging gaan.

Heeft je verhuurder je toestemming nodig?

Ja, een verhuurder mag je woning niet zonder jouw toestemming verbeteren. Hoe die toestemming werkt, hangt af van de grootte van het complex.

Complex met minder dan 10 woningen: je verhuurder heeft jouw persoonlijke toestemming nodig. Weiger je, dan kan de verhuurder naar de kantonrechter stappen, die beoordeelt of het voorstel redelijk is.

Complex met 10 of meer woningen: als minimaal 70% van de huurders instemt, geldt het voorstel als redelijk voor iedereen. Ben je het er niet mee eens, dan moet je binnen 8 weken na de brief van je verhuurder zelf naar de kantonrechter. Doe je niets, dan ben je gebonden aan het voorstel.

Een redelijk voorstel beschrijft wat er gaat gebeuren, hoe lang het duurt, wat de huurverhoging wordt en welke vergoeding je krijgt voor overlast of een tijdelijke verhuizing. Krijg je alleen een aankondiging zonder die details, vraag er dan schriftelijk om voordat je tekent.

Hoeveel mag de huur omhoog in de sociale huur en middenhuur?

In de sociale huur en de gereguleerde middenhuur bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem, hoeveel de huur maximaal mag zijn. Een verbetering levert extra punten op, en meer punten betekent een hogere maximale huur.

Dubbel glas en isolatie verbeteren bijvoorbeeld het energielabel, en een beter energielabel levert in het puntensysteem flink wat punten op. Een tweede toilet of een grotere badkamer telt ook mee. Met de huurprijscheck van de Huurcommissie kun je zelf uitrekenen hoeveel punten je woning na de renovatie heeft.

Belangrijk: de nieuwe huur mag nooit hoger worden dan de maximale huur die bij het nieuwe puntenaantal hoort. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 geldt dat puntensysteem ook voor middenhuurwoningen tot 186 punten.

Hoeveel mag de huur omhoog in de vrije sector?

In de vrije sector geldt het puntensysteem niet, maar de verhoging is ook niet onbeperkt. Sinds 1 mei 2021 moet een huurverhoging na verbetering in redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder voor de nieuwe voorzieningen heeft gemaakt.

De jaarlijkse maximale huurverhoging voor de vrije sector, 4,4% in 2026, geldt niet voor een verhoging na woningverbetering. Die komt er dus los bovenop. Vraag daarom altijd om een onderbouwing: welke investering heeft de verhuurder gedaan en hoe komt hij van die investering op het nieuwe huurbedrag?

Een verhuurder die €5.000 investeert in isolatie, maar er €150 per maand extra huur voor vraagt, verdient die investering in minder dan drie jaar terug. Zo'n verhouding is lastig te verdedigen als redelijk.

Krijg je een vergoeding als je tijdelijk moet verhuizen?

Ja. Moet je door sloop of een ingrijpende renovatie je woning uit, dan heb je recht op een minimale verhuiskostenvergoeding van €7.926. Dat bedrag geldt voor verhuizingen vanaf 28 februari 2026; daarvoor was het €7.673.

De vergoeding geldt zowel als je na de renovatie terugkeert onder hetzelfde huurcontract als wanneer je huurcontract eindigt door sloop of renovatie. Het bedrag wordt elk jaar aangepast aan de inflatie.

Moet je tijdens de werkzaamheden tijdelijk in een wisselwoning wonen, spreek dan vooraf schriftelijk af wie de verhuizing heen en terug regelt, of je spullen in opslag gaan en wie de huur van de wisselwoning betaalt. Kleinere renovaties waarbij je thuis blijft, geven vaak recht op een lagere vergoeding voor overlast. Die staat meestal in het sociaal plan van woningcorporaties.

Mag de huur omhoog als je net in een gerenoveerde woning trekt?

Nee, dan is er geen sprake van huurverhoging maar van een aanvangshuur. Die huur spreek je af bij het tekenen van je contract.

Huur je een sociale of middenhuurwoning, dan mag je die aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie. Dat moet binnen 6 maanden nadat je huurcontract is ingegaan. Ligt de huur boven het maximum volgens het puntensysteem, dan wordt hij verlaagd.

Controleer bij een net gerenoveerde woning dus altijd het aantal punten. Verhuurders berekenen de huur soms op basis van een beter energielabel dan de woning echt heeft. Vraag het geregistreerde energielabel op via EP-Online.

Hoe werkt dit in andere landen?

In Duitsland is de regeling veel strakker vastgelegd: een verhuurder mag na modernisering jaarlijks maximaal 8% van de gemaakte kosten doorberekenen in de huur, met een plafond van €3 per vierkante meter binnen zes jaar. Nederland kent zo'n vaste formule niet voor de vrije sector, alleen de open norm dat de verhoging redelijk moet zijn ten opzichte van de kosten. Dat geeft verhuurders hier meer ruimte, maar jou als huurder ook meer ruimte om te onderhandelen.

Wat doe je als je het niet eens bent met de huurverhoging?

Je kunt binnen 3 maanden na de verbetering van je woning naar de Huurcommissie stappen. De Huurcommissie is goedkoper en laagdrempeliger dan de rechter en beoordeelt of de huurverhoging klopt.

Doe dit stap voor stap:

1. Vraag het renovatievoorstel schriftelijk op met de verdeling tussen verbetering en onderhoud.
2. Reken de punten na met de huurprijscheck van de Huurcommissie, of vraag bij een vrije sectorwoning om de kostenonderbouwing.
3. Overleg met de huurdersvereniging of bewonerscommissie als je in een groter complex woont. Samen sta je sterker bij de 70%-stemming.
4. Haal gratis advies bij het Juridisch Loket of het huurteam van je gemeente.
5. Leg alles vast met foto's van de woning voor en na de renovatie.

Teken nooit onder druk een renovatievoorstel. Je verhuurder moet je voldoende bedenktijd geven, en een handtekening onder een onredelijk voorstel is later lastig terug te draaien.

Veelgestelde vragen

Mag de huur omhoog na nieuwe kozijnen of schilderwerk?

Nee, dat is onderhoud. Alleen echte verbeteringen, zoals dubbel glas of een tweede toilet, kunnen een hogere huur rechtvaardigen.

Kun je weigeren mee te werken aan een renovatie?

In een complex met minder dan 10 woningen is jouw toestemming nodig. In een complex met 10 of meer woningen is 70% instemming genoeg, en moet je binnen 8 weken naar de kantonrechter als je het er niet mee eens bent.

Hoeveel verhuiskostenvergoeding krijg je bij renovatie?

Minimaal €7.926 als je door sloop of ingrijpende renovatie moet verhuizen, voor verhuizingen vanaf 28 februari 2026.

Waar kun je terecht als je het niet eens bent met de huurverhoging?

Bij de Huurcommissie, binnen 3 maanden na de verbetering. Gratis advies krijg je bij het Juridisch Loket of een huurteam.