Hoe werkt woningruil bij een huurwoning?

Bij woningruil wissel je van huurwoning met een andere huurder. Beide verhuurders moeten schriftelijk akkoord geven en je krijgt meestal een nieuw huurcontract.

Bij woningruil wissel je van huurwoning met een andere huurder, zodat jullie allebei verhuizen zonder op een wachtlijst te staan. Beide verhuurders moeten de ruil schriftelijk goedkeuren, en daarna krijg je meestal een nieuw huurcontract voor je nieuwe woning. Zeg je huidige huur pas op als die goedkeuring binnen is.

Wat is woningruil precies?

Woningruil betekent dat twee huurders elkaars woning overnemen. Jij verhuist naar de woning van de ander en de ander naar die van jou.

Het werkt vooral goed als je situatie verandert: je gezin groeit, je kinderen gaan het huis uit of je krijgt werk in een andere stad. Omdat de wachttijd voor een sociale huurwoning in de Randstad vaak tien jaar of langer is, is ruilen voor veel huurders de snelste manier om te verhuizen.

Ruilen kan tussen twee sociale huurwoningen, tussen twee vrije sectorwoningen en tussen een sociale huurwoning en een particuliere woning. Voorwaarde is steeds dat beide verhuurders meewerken.

Heb je toestemming nodig van je verhuurder?

Ja. Zonder schriftelijke toestemming van beide verhuurders is de ruil niet rechtsgeldig. Woon je er toch al, dan riskeer je een procedure tot ontruiming.

Woningcorporaties toetsen de aanvraag aan hun eigen regels. Veelgebruikte voorwaarden zijn:

• Je woont minimaal een jaar in je huidige woning (bijvoorbeeld bij de Alliantie in Amsterdam).
• Je hebt geen huurachterstand en er zijn geen klachten over overlast.
• Je inkomen past bij de nieuwe woning. Voor sociale huur geldt een inkomensgrens die jaarlijks wordt aangepast.
• De grootte van je huishouden past bij de woning, volgens de regels voor passend toewijzen.
• Je vorige verhuurder geeft een positieve verhuurdersverklaring.

In sommige gemeenten heb je daarnaast een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig. Die regels staan in de lokale huisvestingsverordening.

Vrije sectorverhuurders hebben geen ruilverplichting en bepalen zelf of ze meewerken. Zij vragen vaak een bruto maandinkomen van 3 tot 4 keer de huurprijs. Weigert een verhuurder zonder goede reden, dan kun je volgens de Rijksoverheid de kantonrechter vragen om toestemming.

Hoe vind je een ruilpartner?

Je vindt een ruilpartner via een ruilplatform, via je woningcorporatie of via je eigen netwerk. Hoe groter je zoekgebied, hoe groter de kans op een match.

Veel corporaties zijn aangesloten bij Ruilmijnwoning.nl, waar je je woning aanbiedt en woningen van andere huurders bekijkt. Daarnaast zijn er platforms voor landelijk zoeken, en sommige corporaties hebben een eigen ruilportaal. Vertel ook collega's, vrienden en buurtgenoten dat je wilt ruilen: veel ruilen ontstaan via via.

Hoe verloopt de aanvraag?

Zodra je een ruilpartner hebt gevonden, dienen jullie allebei tegelijk een aanvraag in bij je eigen verhuurder. Die beoordeelt de nieuwe huurder voor zijn woning.

De stappen zijn meestal:

1. Bekijk elkaars woning en maak afspraken over wat blijft, zoals vloeren en gordijnen.
2. Dien de aanvraag in met bewijsstukken: inkomensverklaring van de Belastingdienst, loonstroken en een verhuurdersverklaring.
3. De verhuurder doet vaak een woninginspectie en soms een asbestonderzoek.
4. Na goedkeuring tekenen jullie allebei een huurcontract.
5. Pas dan zeg je je oude huur op en verhuis je.

Reken op een doorlooptijd van vier tot zes weken na een volledige aanvraag. Sommige verhuurders rekenen administratiekosten; bij de Alliantie is dat € 450 per aanvraag.

Wat verandert er aan je huurcontract en huurprijs?

Meestal krijg je een nieuw huurcontract, met een nieuwe huurprijs die hoger of lager kan zijn dan wat de vorige huurder betaalde. Soms neem je het bestaande contract over.

Bij een nieuw contract kun je binnen zes maanden na de ingangsdatum de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie. Dat is zinvol als de huur hoog lijkt voor het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Bij overname van het bestaande contract betaal je de huur van de vorige huurder en gelden alle oude afspraken. Let op: volgens de Rijksoverheid kun je dan soms ook betaalachterstanden van de vorige huurder overnemen. Vraag daarom altijd schriftelijk na of er achterstanden zijn.

Verder hoef je veranderingen die de vorige huurder heeft aangebracht, zoals een nieuwe keuken, meestal niet terug te draaien, tenzij het contract iets anders zegt. Leg bij de sleuteloverdracht de staat van de woning vast met foto's.

Wat gebeurt er met je woonduur of inschrijfduur?

Dat verschilt per regio. In veel regio's begint je woonduur na een ruil opnieuw, terwijl sommige systemen je opgebouwde inschrijfduur laten staan.

Check dit bij je regionale woonruimteverdeler voordat je ruilt. Denk je binnen een paar jaar opnieuw te verhuizen, dan kan het verlies van woonduur zwaarder wegen dan de snelle verhuizing.

Veelgestelde vragen

Kan de verhuurder woningruil weigeren? Ja, bijvoorbeeld bij huurachterstand, overlast of als je inkomen niet past bij de woning. Weigert de verhuurder zonder goede reden, dan kun je volgens de Rijksoverheid naar de kantonrechter stappen.

Blijft mijn huurprijs gelijk na woningruil? Dat hangt af van het contract. Bij een nieuw huurcontract kan de verhuurder een nieuwe huurprijs vaststellen. Neem je het bestaande contract over, dan betaal je de huur van de vorige huurder.

Kun je sociale huur ruilen voor een vrije sectorwoning? Dat kan, maar alleen als beide verhuurders akkoord gaan. Vrije sectorverhuurders zijn niet gebonden aan ruilregels en vragen vaak een inkomen van 3 tot 4 keer de maandhuur.