Hoe regel je de overname van gordijnen, vloeren en apparatuur van de vorige eigenaar?
Leg overname van gordijnen, vloeren en apparatuur vast op de lijst van zaken en als apart bedrag in de koopovereenkomst. Daarover betaal je geen overdrachtsbelasting.
De overname van gordijnen, vloeren en apparatuur regel je via de lijst van zaken en een apart bedrag in de koopovereenkomst. Zulke spullen heten roerende zaken en horen niet automatisch bij de koop: zonder schriftelijke afspraak mag de verkoper ze meenemen. Over een apart vastgelegde overnamesom betaal je geen overdrachtsbelasting, maar je kunt hem ook niet meefinancieren in je hypotheek.
Wat is het verschil tussen roerende en onroerende zaken?
Onroerende zaken zijn alles wat vast aan de woning zit en er standaard bij hoort; roerende zaken kun je meenemen zonder iets te slopen. Bij een woningkoop koop je alleen de onroerende zaak, tenzij je iets anders afspreekt.
Tot de onroerende zaak horen bijvoorbeeld de cv-ketel, een vast aangebouwde schuur, schuttingen en dakpannen. Ook een verlijmde vloer geldt meestal als onroerend, omdat je die niet kunt weghalen zonder schade.
Typische roerende zaken die vaak ter overname worden aangeboden zijn:
- Laminaat of een zwevende houten vloer, inclusief ondervloer en plinten
- Gordijnen, vitrages, rolgordijnen en houten jaloezieën
- Vrijstaande apparatuur zoals een koelkast, vaatwasser of wasmachine
- Lampen, spiegels en badkameraccessoires
- Losse kasten, tuinmeubels en een vrijstaande tuinkast
Bij twijfel geldt de vuistregel: kan het eruit zonder breek- of hakwerk, dan is het waarschijnlijk roerend. Maak daarom altijd schriftelijke afspraken, ook over zaken die jou vanzelfsprekend lijken.
Wat is de lijst van zaken?
De lijst van zaken is een formulier waarop de verkoper per onderdeel aangeeft of het blijft, meegaat of ter overname wordt aangeboden. De verkopend makelaar laat deze lijst meestal invullen voordat de woning in de verkoop gaat.
Bij een koop met een NVM-, VBO- of Vastgoedpro-makelaar wordt de lijst van zaken als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegd. Daarmee wordt hij juridisch onderdeel van de koop. Staat een lamp of gordijn op de lijst als "blijft achter", dan moet de verkoper het ook echt achterlaten.
Vraag de lijst op vóór je een bod doet. Wat er wel en niet achterblijft, kan het verschil maken tussen direct kunnen wonen of eerst duizenden euro's uitgeven aan vloeren en raamdecoratie.
Hoe spreek je een overnameprijs af?
Je onderhandelt de overnameprijs apart van de koopsom, meestal tegelijk met het bod of kort daarna. Bundel meerdere onderdelen tot één bedrag: dat onderhandelt makkelijker en scheelt de verkoper het gedoe om alles los te verkopen.
Houd bij het bepalen van een prijs rekening met de gebruikte staat. Een vloer van tien jaar oud is minder waard dan de nieuwprijs, maar is wel precies op maat gelegd, en dat scheelt jou legkosten. Op maat gemaakte gordijnen of elektrische rolluiken passen vaak alleen in dit huis, wat jouw onderhandelingspositie versterkt.
Leg het afgesproken bedrag vast in de koopovereenkomst, apart van de koopsom. De betaling kan via de notaris lopen, samen met de rest van de transactie, of rechtstreeks aan de verkoper. Welke route je ook kiest, zorg voor een schriftelijke bevestiging.
Waarom bespaar je belasting met een apart bedrag?
Overdrachtsbelasting betaal je alleen over de onroerende zaak, niet over roerende zaken die je apart overneemt. In 2026 is het tarief 2 procent voor een woning waarin je zelf gaat wonen.
Een rekenvoorbeeld: je koopt een woning voor €450.000 en neemt voor €8.000 aan vloeren, gordijnen en apparatuur over. Zit dat bedrag in de koopsom, dan betaal je 2 procent over €450.000. Leg je het apart vast, dan betaal je 2 procent over €442.000. Dat scheelt €160.
Val je onder de startersvrijstelling, dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting als je tussen de 18 en 35 jaar bent en de woning maximaal €555.000 waard is. Ligt de waarde van de woning boven die grens, dan vervalt de vrijstelling volledig.
Het bedrag voor roerende zaken moet realistisch zijn. De Belastingdienst kan een onredelijk hoge overnamesom corrigeren, zeker als die toevallig precies de koopsom onder een fiscale grens brengt. Bewaar daarom een specificatie per onderdeel.
Kun je roerende zaken meefinancieren?
Nee, de overname van roerende zaken kun je niet meefinancieren in je hypotheek. De maximale hypotheek is gebaseerd op de waarde van de woning, en roerende zaken tellen daarin niet mee.
Reserveer het overnamebedrag dus uit eigen geld, naast de kosten koper zoals notaris, taxatie en eventueel overdrachtsbelasting. Heb je weinig spaargeld, kies dan bewust welke onderdelen je echt wilt overnemen.
Waar controleer je op bij de eindinspectie?
Bij de eindinspectie, vlak voor de afspraak bij de notaris, controleer je of alles wat op de lijst van zaken staat nog aanwezig en in dezelfde staat is. Neem de lijst mee en loop hem punt voor punt af.
Mist er iets of is iets beschadigd, meld het dan direct aan je makelaar. Na ondertekening van de leveringsakte bij de notaris ben je eigenaar en is het veel lastiger om nog iets te regelen of te verrekenen.
Ter vergelijking: in Engeland en Wales vult de verkoper een standaardformulier van de Law Society in, het Fittings and Contents Form (TA10), met per kamer wat er achterblijft. In Nederland is de lijst van zaken niet wettelijk verplicht, maar wel standaard bij vrijwel elke makelaar. Koop je zonder makelaar, maak dan zelf zo'n lijst en laat de verkoper hem ondertekenen.
Veelgestelde vragen
Betaal je overdrachtsbelasting over overgenomen gordijnen en vloeren? Nee, niet als je ze als apart bedrag naast de koopsom in de koopovereenkomst vastlegt. Overdrachtsbelasting gaat alleen over de onroerende zaak, dus de woning zelf. Het bedrag voor roerende zaken moet wel realistisch zijn.
Kun je de overname van roerende zaken meefinancieren in je hypotheek? Nee. Je hypotheek is gebaseerd op de waarde van de woning, en roerende zaken horen daar niet bij. De overnamesom betaal je dus uit eigen geld.
Wat als de verkoper iets meeneemt dat op de lijst van zaken stond? Dan komt de verkoper een afspraak uit de koopovereenkomst niet na. Meld het direct bij de eindinspectie aan je makelaar, zodat het vóór de afspraak bij de notaris wordt opgelost of verrekend.
Veelgestelde vragen
Betaal je overdrachtsbelasting over overgenomen gordijnen en vloeren?
Nee, niet als je ze als apart bedrag naast de koopsom in de koopovereenkomst vastlegt. Overdrachtsbelasting gaat alleen over de onroerende zaak, dus de woning zelf. Het bedrag voor roerende zaken moet wel realistisch zijn.
Kun je de overname van roerende zaken meefinancieren in je hypotheek?
Nee. Je hypotheek is gebaseerd op de waarde van de woning, en roerende zaken horen daar niet bij. De overnamesom betaal je dus uit eigen geld.
Wat als de verkoper iets meeneemt dat op de lijst van zaken stond?
Dan komt de verkoper een afspraak uit de koopovereenkomst niet na. Meld het direct bij de eindinspectie aan je makelaar, zodat het vóór de afspraak bij de notaris wordt opgelost of verrekend.