Kun je bij de Huurcommissie terecht voor een geschil over je borg?

Nee, de Huurcommissie behandelt geen borggeschillen; daarvoor moet je naar de kantonrechter. Voor onderhoudsgebreken kun je er wel terecht.

Nee, de Huurcommissie behandelt geen geschillen over de waarborgsom. Veel huurders denken van wel, maar de bevoegdheid van de Huurcommissie is beperkt tot de huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken. Betaalt je verhuurder de borg niet of te laat terug, dan moet je naar de kantonrechter, niet naar de Huurcommissie.

Wat doet de Huurcommissie dan wel?

De Huurcommissie is een onafhankelijk orgaan dat officiële uitspraken doet over drie onderwerpen: de hoogte van de huurprijs, de afrekening van servicekosten, en onderhoudsgebreken die de verhuurder ondanks meldingen niet verhelpt. Heb je bijvoorbeeld een gebrek aan de woning gemeld en lost je verhuurder dit niet binnen een redelijke termijn op, dan kun je bij de Huurcommissie een huurverlaging aanvragen totdat het gebrek is verholpen. Geschillen over bedrijfsruimte, overlast of het opzeggen van de huurovereenkomst vallen sowieso buiten hun bevoegdheid.

Een procedure bij de Huurcommissie is bovendien relatief laagdrempelig: je betaalt een klein bedrag aan leges, dat je terugkrijgt als je (grotendeels) in het gelijk wordt gesteld, en je hebt geen advocaat nodig. Dat maakt de Huurcommissie een logische eerste stap bij geschillen die wél binnen hun bevoegdheid vallen, voordat je aan een rechtszaak begint.

Waar moet je heen voor een borggeschil?

Voor een geschil over de waarborgsom is de kantonrechter de juiste route. Wil je eerst gratis advies, dan kun je terecht bij het Juridisch Loket of, in sommige gemeenten, bij een lokaal huurteam dat kan bemiddelen voordat je naar de rechter stapt. Voor claims tot 25.000 euro kun je zonder advocaat procederen bij de kantonrechter; je betaalt dan een griffierecht van ongeveer 90 euro.

Hoe pak je een borggeschil praktisch aan?

Volg deze stappen voordat je naar de rechter stapt:

1. Vraag de borg schriftelijk terug zodra je de sleutels hebt ingeleverd. Staat er in je huurcontract een specifieke termijn, houd die dan aan; anders is veertien dagen na vertrek een redelijke termijn.
2. Reageert je verhuurder niet, stuur dan een aanmaning met een nieuwe termijn van veertien dagen.
3. Blijft betaling uit, dan kun je naar de kantonrechter. Voor kleinere bedragen kun je dit vaak zelf doen, zonder advocaat.
4. Bewaar alle bewijs: het huurcontract, foto's van de oplevering, en je correspondentie met de verhuurder.

Wat als het gaat om gebreken bij oplevering in plaats van de borg zelf?

Hier zit het onderscheid dat vaak voor verwarring zorgt. Gaat het geschil over het bedrag dat je terugkrijgt, bijvoorbeeld omdat de verhuurder kosten inhoudt voor schade, dan is dat een borggeschil en dus een zaak voor de kantonrechter. Gaat het om een onderhoudsgebrek dat al tijdens de huurperiode speelde en dat de verhuurder niet heeft opgelost, dan kun je daarvoor wél bij de Huurcommissie terecht. Documenteer de staat van de woning bij vertrek altijd met foto's en, indien mogelijk, een gezamenlijk opnameformulier met de verhuurder: dat bewijs is doorslaggevend bij beide routes.

Hoe voorkom je een geschil over de borg?

De meeste borggeschillen ontstaan door onduidelijkheid over de staat van de woning bij intrek en bij vertrek. Maak daarom bij het begin van de huur al foto's of een video van elke ruimte, inclusief eventuele bestaande schade, en stuur dit naar je verhuurder ter bevestiging. Doe hetzelfde bij het opleveren van de woning en vraag, als dat kan, of de verhuurder erbij is voor een gezamenlijke eindinspectie. Leg afspraken over kleine reparaties, verf of schoonmaak schriftelijk vast, bij voorkeur per e-mail, zodat er geen discussie ontstaat over wat wel en niet is afgesproken.

Check ook je huurcontract op een concrete terugbetalingstermijn voor de borg. Staat die er niet in, dan geldt veertien dagen na het einde van de huur als redelijke termijn, al is dit geen wettelijk vastgelegde termijn: in de praktijk laten verhuurders het soms tot vier tot zes weken duren voordat de borg daadwerkelijk op je rekening staat.

Veelgestelde vragen

Kan ik naar de Huurcommissie stappen als mijn verhuurder de borg niet terugbetaalt?

Nee. De Huurcommissie is niet bevoegd in geschillen over de waarborgsom. Betaalt je verhuurder niet terug, dan moet je naar de kantonrechter.

Wat doet de Huurcommissie dan wel?

De Huurcommissie behandelt geschillen over de huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken die de verhuurder niet oplost. Voor die drie onderwerpen kun je een officiële uitspraak aanvragen.

Hoeveel kost een procedure bij de kantonrechter voor een borggeschil?

Voor claims tot 25.000 euro kun je zonder advocaat naar de kantonrechter en betaal je een griffierecht van ongeveer 90 euro. Schakel je een deurwaarder in voor de aanmaning, dan komt daar ongeveer 100 tot 120 euro bij.