Hoe werkt de drie dagen bedenktijd bij het kopen van een huis?

Je hebt als particuliere koper wettelijk 3 dagen bedenktijd na ontvangst van de getekende koopovereenkomst om zonder opgaaf van reden af te zien van de koop.

Als particuliere koper heb je na het tekenen van de koopovereenkomst wettelijk drie dagen bedenktijd om zonder opgaaf van reden en zonder kosten van de koop af te zien. Deze periode gaat in op de dag nadat je de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst hebt ontvangen, en minstens twee van de drie dagen mogen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn.

Wanneer begint de bedenktijd?

De bedenktijd start om 00:00 uur op de dag ná ontvangst van de getekende koopovereenkomst, niet op de dag van ontvangst zelf. Omdat minstens twee van de drie dagen gewone werkdagen moeten zijn, schuift de einddatum automatisch op als er een weekend of feestdag in de periode valt.

Een paar voorbeelden maken dit concreet:

• Ontvang je het contract op maandag, dan loopt de bedenktijd tot en met vrijdag 23:59 uur.
• Ontvang je het contract op woensdag, dan loopt de bedenktijd tot en met maandag 23:59 uur (het weekend telt niet mee als werkdag).
• Ontvang je het contract op donderdag, dan begint de bedenktijd vrijdag 00:00 uur en loopt hij door tot en met maandag 23:59 uur.
• Ontvang je het contract op zaterdag, dan loopt de bedenktijd tot en met dinsdag 23:59 uur.

Rond de kerstperiode en andere opeenvolgende feestdagen kan de bedenktijd hierdoor extra lang uitvallen, omdat er dan meerdere niet-werkdagen achter elkaar liggen.

Wat gebeurt er als je binnen de bedenktijd afziet van de koop?

Je hoeft geen reden op te geven en de verkoper kan geen schadevergoeding eisen. Meld de ontbinding schriftelijk, bijvoorbeeld per e-mail of aangetekende brief, en vraag om een ontvangstbevestiging zodat je kunt aantonen dat je binnen de termijn hebt gehandeld. Zonder bedenktijd-ontbinding blijf je aan de koopovereenkomst gebonden en kun je alleen nog onder de koop uit via een ontbindende voorwaarde, zoals financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring, als die in het contract staat.

Kun je de bedenktijd verkorten of verlengen?

De bedenktijd van drie dagen is een dwingend recht: koper en verkoper mogen in de koopovereenkomst geen kortere termijn afspreken, ook niet als beide partijen dat zouden willen. Een langere bedenktijd afspreken mag wel, en dat gebeurt soms bij complexere aankopen, bijvoorbeeld wanneer de koper meer tijd wil voor onderzoek naar de staat van de woning.

Wat doe je praktisch met die drie dagen?

Gebruik de bedenktijd actief in plaats van hem gewoon te laten verstrijken. Veel kopers laten in deze periode alsnog een bouwkundige keuring uitvoeren als dat nog niet is gebeurd, checken de hypotheekvoorwaarden nog eens met hun adviseur, of vragen een jurist of makelaar om de koopovereenkomst na te lopen op onduidelijke bepalingen. Omdat ontbinden binnen de bedenktijd zonder kosten kan, is dit het laatste moment waarop twijfels je niets kosten.

Let wel op: de bedenktijd staat los van eventuele ontbindende voorwaarden in het contract, zoals een financieringsvoorbehoud. Die voorwaarden hebben vaak een eigen, langere termijn (bijvoorbeeld zes weken voor financiering) en blijven gewoon van kracht nadat de bedenktijd is verstreken.

Heeft de verkoper ook bedenktijd?

Nee, de wettelijke bedenktijd geldt uitsluitend voor de koper. Een verkoper kan niet zomaar terugkomen op een getekende koopovereenkomst, tenzij dat expliciet als voorwaarde is opgenomen in het contract. Dat maakt de bedenktijd nadrukkelijk een consumentenbescherming voor de koper, niet een wederzijds recht.

Voor wie geldt de bedenktijd niet?

De bedenktijd is bedoeld voor particuliere kopers van een woning en geldt niet in elke situatie:

• Bij een openbare veiling voor de notaris (executieveiling) is er geen wettelijke bedenktijd.
• Kopers die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zoals vastgoedbeleggers of projectontwikkelaars, hebben geen recht op de bedenktijd en de koopovereenkomst kan zelfs expliciet van artikel 7:2 BW afwijken.
• De bedenktijd geldt specifiek voor woningen bestemd voor bewoning, niet automatisch voor elk type onroerend goed.

Waarom bestaat deze bescherming?

De bedenktijd is bedoeld om kopers, zeker in een gespannen woningmarkt, de ruimte te geven om nog eens goed na te denken, een bouwkundige keuring te laten uitvoeren of financieel advies in te winnen voordat de koop definitief onomkeerbaar wordt. Juist bij de aankoop van een woning, vaak de grootste financiële verplichting die iemand aangaat, biedt deze korte maar dwingende termijn een laatste vangnet tegen overhaaste beslissingen.

Veelgestelde vragen

Wanneer begint de bedenktijd precies? Om 00:00 uur op de dag nadat je als koper de door beide partijen getekende koopovereenkomst hebt ontvangen. De periode duurt daarna minimaal drie volle dagen.

Kan de bedenktijd korter zijn dan drie dagen? Nee. De wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 BW is een dwingend recht en mag niet worden ingekort in de koopovereenkomst. Verlengen in onderling overleg mag wel.

Geldt de bedenktijd ook bij een executieveiling of zakelijke koper? Nee. Bij een openbare veiling voor de notaris en bij een koper die handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf geldt de wettelijke bedenktijd niet.