Hoe verhuis je als je ook je oude huis moet verkopen?

Kies eerst of je eerst verkoopt of eerst koopt: dat bepaalt je hele planning, je overbruggingskrediet en of je dubbele woonlasten krijgt.

Verhuizen terwijl je ook je oude huis moet verkopen, begint met één keuze: eerst verkopen of eerst kopen. Verkoop je eerst, dan weet je precies wat je te besteden hebt maar loop je het risico tijdelijk dubbel te moeten wonen. Koop je eerst, dan heb je meer tijd om een woning te vinden, maar financier je de overgangsperiode met een overbruggingskrediet.

Kies je eerst verkopen of eerst kopen?

Dat hangt af van je overwaarde, de woningmarkt en hoeveel financiële onzekerheid je aankunt. Er is geen universeel beste antwoord — wel duidelijke voor- en nadelen per route.

Eerst verkopen geeft je zekerheid: je weet exact wat de verkoop oplevert, en dat bedrag vormt de basis voor je nieuwe hypotheekaanvraag. Het nadeel is dat je soms tijdelijk zonder eigen woning zit als je nieuwe huis nog niet klaar is.

Eerst kopen geeft je meer ruimte om rustig te zoeken naar een woning die past. Het risico is dat je tijdelijk twee hypotheken tegelijk betaalt, tot je oude huis verkocht is. In een krappe verkopersmarkt, waar huizen snel gaan, kiezen veel doorstromers voor deze route omdat ze niet willen wachten tot hun eigen huis verkocht is voordat ze kunnen bieden.

Wat is een overbruggingskrediet en heb je dat nodig?

Een overbruggingskrediet (ook wel overbruggingshypotheek) financiert de verwachte overwaarde van je oude huis, zodat je die alvast kunt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Je hebt dit nodig zodra je een nieuw huis koopt voordat de verkoop van je oude huis rond is.

De rente ligt in 2026 gemiddeld tussen de 4,5% en 8% per jaar, aanzienlijk hoger dan een gewone hypotheekrente. Banken rekenen dit risico door omdat je tijdelijk twee woonlasten hebt en de verkoopopbrengst nog onzeker is. Daarbovenop komen eenmalige kosten: €200 tot €500 aan afsluitkosten bij de bank en €600 tot €1.000 aan notariskosten voor de hypotheekakte.

De meeste geldverstrekkers vragen dat je kunt aantonen dat je twaalf maanden dubbele woonlasten kunt dragen, ook al is de bedoeling dat de overbrugging veel korter duurt.

Kun je een bod uitbrengen onder voorbehoud van verkoop?

Ja, dit heet een verkoopvoorbehoud of ontbindende voorwaarde: je koopt de nieuwe woning, maar alleen als je eigen huis binnen een afgesproken termijn verkocht wordt. Dit voorkomt dat je met twee hypotheken vastzit.

Het nadeel is dat verkopers dit voorbehoud niet altijd accepteren, zeker niet als er meerdere biedingen zonder voorbehoud binnenkomen. In een markt met veel vraag naar weinig aanbod sta je met een verkoopvoorbehoud vaak achteraan in de rij.

Wat betekent dit voor je hypotheekrenteaftrek?

De Belastingdienst staat toe dat je de hypotheekrente van beide woningen aftrekt in het jaar dat je verhuist, plus de drie kalenderjaren daarna — mits je oude woning in die periode leeg staat of te koop staat en niet verhuurd wordt. Verkoop je dus in 2026, dan moet de eigendomsoverdracht van je nieuwe woning uiterlijk eind 2027 plaatsvinden om deze fiscale ruimte te behouden.

Na die periode verhuist de oude woning fiscaal naar box 3 (vermogen), en is de hypotheekrente niet langer aftrekbaar. Voor de meeste doorstromers is dit geen probleem, omdat de verkoop allang rond is — maar bij een moeilijk verkoopbare woning kan dit financieel gaan knellen.

Hoe plan je de verhuizing zelf rond deze onzekerheid?

Begin met de praktische verhuisplanning zodra je een voorlopig koopcontract hebt getekend, ook al staat de exacte sleuteloverdracht nog niet vast. Regel op tijd verhuisdozen, vraag offertes op bij verhuisbedrijven en geef je adreswijziging pas definitief door zodra de notariële overdracht een vaste datum heeft.

Probeer bij de notaris te onderhandelen over gelijktijdige of op elkaar aansluitende overdrachtsdata voor je oude en nieuwe woning. Lukt dat niet, bespreek dan met de koper van je oude huis of een latere sleuteloverdracht mogelijk is, zodat je niet tussen twee huizen in valt.

Wat als de verkoop van je oude huis vertraging oploopt?

Loopt de verkoop uit terwijl je nieuwe huis al klaarstaat, dan heb je twee opties: een overbruggingskrediet afsluiten voor de tussenperiode, of tijdelijk dubbele woonlasten dragen uit eigen middelen. Bespreek dit scenario vooraf met je hypotheekadviseur, zodat je niet midden in de verhuizing voor verrassingen komt te staan.

Hoe beperk je de schade van dubbele woonlasten?

Dubbele woonlasten ontstaan zodra je de hypotheek van je oude huis en die van je nieuwe woning tegelijk betaalt. Dat is vervelend, maar er zijn manieren om de periode zo kort en goedkoop mogelijk te houden.

Zet je oude huis al te koop voordat je een bod uitbrengt op een nieuwe woning. Hoe eerder de verkoop loopt, hoe korter de overlapperiode en hoe kleiner het overbruggingskrediet dat je nodig hebt.

Vraag de koper van je oude huis om een latere sleuteloverdracht, zodat je pas hoeft te verhuizen zodra je nieuwe woning ook klaar is. Veel kopers gaan hiermee akkoord tegen een kleine vergoeding per extra week.

Overweeg tijdelijke verhuur van je oude woning als de verkoop onverwacht lang duurt, al moet je dan wel rekening houden met de gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek — verhuurde woningen vallen fiscaal anders dan leegstaande woningen.

Hoe ziet een realistische tijdlijn eruit?

Een verhuizing met verkoop en aankoop tegelijk verloopt meestal in deze volgorde, al kan de exacte duur sterk verschillen per situatie:

Plan de praktische kant van de verhuizing pas definitief zodra beide overdrachtsdata vaststaan bij de notaris — eerdere data zijn vaak nog onderhandelbaar.

Veelgestelde vragen

Moet ik mijn huis eerst verkocht hebben voordat ik een nieuwe hypotheek kan aanvragen? Nee, maar zonder verkochte woning heb je meestal een overbruggingskrediet nodig om de overwaarde alvast te kunnen gebruiken bij de aankoop van je nieuwe huis.

Is een overbruggingskrediet duur? Vergeleken met een reguliere hypotheek wel: reken op 4,5% tot 8% rente per jaar plus eenmalige kosten van ongeveer €800 tot €1.500. Omdat de looptijd meestal kort is, valt het totale bedrag vaak mee.

Kan de verkoper mijn verkoopvoorbehoud weigeren? Ja, een verkoper is niet verplicht een bod met verkoopvoorbehoud te accepteren, zeker niet als er biedingen zonder voorbehoud binnenkomen.