Hoe financier je een verbouwing direct na de koop van je huis?

Een verbouwing direct na de koop financier je meestal via een bouwdepot in je hypotheek. Je leent maximaal 100% van de woningwaarde na verbouwing.

Een verbouwing direct na de koop financier je in Nederland meestal door het verbouwingsbedrag mee te nemen in je hypotheek en het in een bouwdepot te laten zetten. Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning na verbouwing lenen, en 106 procent als het extra deel volledig naar energiebesparing gaat. Alles wat daarboven komt, betaal je uit spaargeld of met een aparte lening.

Welke manieren zijn er om een verbouwing na de koop te financieren?

Er zijn vijf gangbare routes, en veel kopers combineren er twee of drie.

1. Meefinancieren in de hypotheek met een bouwdepot. De goedkoopste lening, met de laagste rente en hypotheekrenteaftrek.
2. Extra lenen voor verduurzaming. Bovenop je maximale hypotheek, alleen voor energiebesparende maatregelen.
3. Eigen spaargeld. Geen rente, geen voorwaarden, maar je buffer slinkt.
4. Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds. Alleen voor verduurzaming, zonder notaris.
5. Je hypotheek later verhogen of een persoonlijke lening. Mogelijk, maar duurder en met extra kosten.

Regel de financiering van een verbouwing tegelijk met je hypotheekaanvraag. Achteraf ophogen kost opnieuw advies- en taxatiekosten en soms een gang naar de notaris.

Hoe werkt een bouwdepot bij een bestaande woning?

Een bouwdepot is een aparte rekening bij je hypotheekverstrekker waarop het verbouwingsdeel van je hypotheek wordt geparkeerd. Jij dient de facturen van de aannemer in, de geldverstrekker betaalt ze uit het depot.

Het bouwdepot is alleen bedoeld voor zaken die vastzitten aan de woning. Denk aan een keuken, badkamer, vloer, dakkapel, isolatie of zonnepanelen. Losse meubels, gordijnen en verhuiskosten vallen erbuiten.

Je betaalt vanaf dag één hypotheekrente over het hele bedrag, ook over het deel dat nog in het depot staat. Daar staat tegenover dat de meeste geldverstrekkers een rente vergoeden over het saldo in het depot, die ze verrekenen met je maandlast.

De looptijd verschilt per geldverstrekker en ligt bij een bestaande woning meestal tussen de 6 en 24 maanden. Geld dat daarna overblijft, wordt afgelost op je hypotheek. Je krijgt het niet uitbetaald.

Vraag bij je hypotheekadviseur drie dingen na over het bouwdepot: de looptijd, de rentevergoeding over het saldo en hoe snel facturen worden uitbetaald.

Hoeveel mag je lenen voor een verbouwing?

Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning lenen, en bij een verbouwing telt de waarde ná verbouwing. Een taxateur stelt die waarde vast op basis van je verbouwingsplan.

Niet elke euro verbouwing levert een euro waarde op. Een aanbouw, dakkapel of nieuwe keuken telt meestal grotendeels mee. Smaakgevoelige ingrepen, zoals een dure designvloer, tellen maar gedeeltelijk mee. Het verschil betaal je uit eigen geld.

Een rekenvoorbeeld: je koopt een woning voor €400.000 en wilt voor €50.000 verbouwen. De taxateur schat de waarde na verbouwing op €435.000. Dan kun je maximaal €435.000 lenen en moet je €15.000 van de verbouwing zelf betalen, naast de kosten koper.

Lever voor de taxatie een verbouwingsspecificatie aan: een lijst van de geplande werkzaamheden met de kosten per onderdeel, liefst onderbouwd met offertes. Zonder specificatie kan de taxateur geen waarde na verbouwing afgeven.

Daarnaast geldt de grens van je inkomen. Ook als de woningwaarde het toelaat, leen je nooit meer dan je op basis van de leennormen van het Rijk en het Nibud kunt dragen.

Kun je extra lenen voor verduurzaming?

Ja, op twee manieren: je mag tot 106 procent van de woningwaarde lenen en je mag bovenop je inkomensgrens een extra bedrag lenen. In beide gevallen moet het extra geld volledig naar energiebesparende maatregelen gaan.

Het extra bedrag bovenop je maximale hypotheek hangt in 2026 af van het energielabel van de woning die je koopt:

Volgens de Rijksoverheid is de extra €10.000 voor verduurzaming bij een woning met label A+++ per 2026 geschrapt. Voor de labels G tot en met A++ zijn de bedragen gelijk gebleven.

Onder energiebesparende maatregelen vallen onder meer gevel-, dak- en vloerisolatie, HR++-glas, een warmtepomp en zonnepanelen. Een nieuwe keuken of badkamer valt er niet onder.

Wat betekent de NHG-grens voor je verbouwing?

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag de koopsom plus de verbouwingskosten in 2026 samen maximaal €470.000 zijn. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan ligt de grens op €498.200.

Het bedrag boven de €470.000 moet volledig aan energiebesparing worden besteed. Je mag het niet gebruiken voor de koopsom of voor een andere verbouwing.

Voor NHG betaal je in 2026 eenmalig 0,4 procent van het hypotheekbedrag aan borgtochtprovisie. In ruil krijg je doorgaans een lagere hypotheekrente en een vangnet bij gedwongen verkoop met verlies.

Een verbouwing kan je dus net over de NHG-grens duwen. Reken met je adviseur uit of het loont om een deel van de verbouwing uit spaargeld te betalen en zo onder de grens te blijven.

Is de rente over een bouwdepot aftrekbaar?

Ja, de rente over het verbouwingsdeel is aftrekbaar als hypotheekrente, maar voor het geld dat nog in het depot staat gelden tijdslimieten. De Belastingdienst hanteert voor een verbouwingsdepot drie regels:

• De eerste 6 maanden is de rente die je betaalt volledig aftrekbaar. De rente die je over het depot ontvangt, hoef je daar niet vanaf te trekken.
• Na 6 maanden tot maximaal 2 jaar blijft de betaalde rente aftrekbaar zolang je het depot voor de verbouwing gebruikt, maar verreken je de ontvangen depotrente met de betaalde rente.
• Na 2 jaar is de rente over het bedrag dat nog in het depot staat niet meer aftrekbaar.

De kosten die je maakt om de lening af te sluiten, zoals advies- en taxatiekosten, mag je in één keer aftrekken voor zover de lening bij je eigenwoningschuld hoort.

Plan je verbouwing dus zo dat het depot binnen 2 jaar leeg is. Een depot dat langer blijft staan, kost je renteaftrek.

Wat als de hypotheek niet genoeg is?

Dan vul je aan met spaargeld, een Energiebespaarlening of je schuift een deel van de verbouwing door. Kies in die volgorde, van goedkoop naar duur.

Spaargeld. Houd na de koop een buffer over. Je betaalt ook de kosten koper uit eigen geld, waaronder notaris, taxatie en, als je geen startersvrijstelling hebt, overdrachtsbelasting.

Energiebespaarlening. Het Nationaal Warmtefonds verstrekt leningen voor verduurzaming zonder dat je naar de notaris hoeft. Huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot €60.000 lenen tegen 0 procent rente. Je kunt de lening combineren met de ISDE-subsidie van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Faseren. Doe eerst wat lastig is als je er eenmaal woont: vloeren, stucwerk, leidingen en isolatie. Een keuken of badkamer kan later, uit spaargeld of met een verhoging van je hypotheek.

Later verhogen. Vraag je adviseur om bij de notaris een hogere hypothecaire inschrijving vast te leggen dan je nu leent. Dan kun je later je hypotheek verhogen zonder nieuwe notarisakte.

Welke fouten maken kopers het vaakst?

De meest gemaakte fout is een te krap budget zonder post onvoorzien. Bij oudere woningen komen tijdens het slopen vrijwel altijd verrassingen naar boven.

In de Verenigde Staten is een reservepot zelfs ingebouwd in het systeem. Bij renovatiehypotheken zoals CHOICERenovation van Freddie Mac mag de geldverstrekker een verplichte contingency reserve in het depot eisen voor onvoorziene gebreken, en wordt een deel van elke betaling aan de aannemer ingehouden tot het werk af is. In Nederland moet je die discipline zelf opbrengen.

Houd daarom rekening met:

• 10 tot 15 procent onvoorzien bovenop de offertes.
• Dubbele woonlasten zolang je nog niet in het huis kunt wonen.
• Offertes vóór de taxatie, niet erna. Zonder cijfers geen waarde na verbouwing.
• Betalen in termijnen die gekoppeld zijn aan opgeleverd werk, nooit alles vooruit.
• De looptijd van het depot: loopt de verbouwing uit, vraag dan op tijd verlenging aan bij je geldverstrekker.

Veelgestelde vragen

Kun je een verbouwing meefinancieren in je hypotheek? Ja. Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning na verbouwing lenen, en 106 procent als het extra deel volledig naar energiebesparende maatregelen gaat. Het verbouwingsbedrag komt in een bouwdepot bij je hypotheekverstrekker.

Hoe lang mag een bouwdepot voor een verbouwing lopen? Dat bepaalt je hypotheekverstrekker; bij een bestaande woning is dat meestal tussen de 6 en 24 maanden. Fiscaal is de rente over een verbouwingsdepot volgens de Belastingdienst maximaal 2 jaar aftrekbaar.

Wat gebeurt er met geld dat overblijft in het bouwdepot? Geld dat aan het einde van de looptijd in het bouwdepot overblijft, wordt afgelost op je hypotheek. Je krijgt het niet uitbetaald voor andere uitgaven.

Hoeveel kun je extra lenen voor verduurzaming in 2026? Bovenop je maximale hypotheek op basis van inkomen mag je in 2026 €20.000 extra lenen voor verduurzaming bij energielabel E, F of G, €15.000 bij label C of D en €10.000 bij label A of B.