Hoe doe je een bouwtechnische keuring voor een oud huis?

Laat een oud huis keuren vóór de koop definitief is, via een ontbindende voorwaarde in het koopcontract. Een keuring kost meestal €275 tot €550.

Een bouwtechnische keuring voor een oud huis regel je vóórdat de koop definitief is: je laat een ontbindende voorwaarde voor de keuring in het voorlopig koopcontract opnemen en schakelt binnen die termijn een onafhankelijke bouwkundige in. Een keuring kost meestal €275 tot €550 en levert een rapport op met gebreken en een kostenraming voor herstel. Bij een oud huis is dat geen luxe, want juist daar zitten de dure verrassingen in fundering, dak en leidingen.

Waarom is een keuring bij een oud huis extra belangrijk?

Oude woningen hebben risico's die je bij een bezichtiging niet ziet, zoals houtrot in de fundering, asbest en verouderde leidingen. Een keuring maakt die risico's zichtbaar en vertaalt ze naar euro's.

Als koper heb je in Nederland een onderzoeksplicht. De verkoper moet gebreken melden die hij kent, maar wat jij redelijkerwijs had kunnen ontdekken, is na de overdracht jouw probleem. Een keuring is dus ook je bewijs dat je die onderzoeksplicht serieus hebt genomen.

Funderingsproblemen zijn het grootste financiële risico. Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) hebben ongeveer een half miljoen woningen in Nederland funderingsproblemen of een verhoogd risico daarop, vooral op veen- en kleigrond en bij woningen op houten palen van vóór 1970. Funderingsherstel kost al snel tienduizenden euro's per woning.

Asbest is het tweede aandachtspunt. Asbest is in Nederland sinds 1 juli 1993 verboden, dus in woningen die daarvoor zijn gebouwd of verbouwd kan het nog aanwezig zijn, bijvoorbeeld in golfplaten, vensterbanken, vloerzeil of de schoorsteen. Een bouwkundige signaleert verdachte materialen, maar voor zekerheid is een apart asbestonderzoek nodig.

Verouderde installaties zijn het derde risico. In huizen van vóór circa 1960 kunnen nog loden waterleidingen liggen, en de elektra is vaak niet berekend op een inductiekookplaat of warmtepomp. Ook een verouderde meterkast met te weinig groepen komt veel voor.

Wanneer laat je de keuring doen?

Laat de keuring uitvoeren nadat je bod is geaccepteerd, maar binnen de termijn van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Die termijn is meestal één tot drie weken.

In de praktijk gaat het zo: je doet een bod onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring. De makelaar of notaris neemt dat voorbehoud op in het voorlopig koopcontract, samen met een datum waarvoor je een beroep op de voorwaarde moet doen. Plan de keuring daarom direct nadat je hebt getekend, want goede bouwkundigen zitten in het voorjaar en de zomer vaak een week vol.

Zonder ontbindende voorwaarde heb je alleen de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Die is te kort om een keuring te regelen én het rapport te laten beoordelen. Wil je na de bedenktijd alsnog van de koop af, dan betaal je volgens de standaard koopovereenkomst meestal een boete van 10% van de koopsom.

In een krappe woningmarkt kiezen sommige kopers ervoor om vóór hun bod al een keuring te laten doen. Dat kost geld zonder garantie op het huis, maar maakt je bod sterker omdat je geen voorbehoud nodig hebt.

Hoe formuleer je de ontbindende voorwaarde goed?

Maak de voorwaarde concreet: noem een bedrag aan herstelkosten waarboven je de koop mag ontbinden, en een uiterste datum. Een vage voorwaarde leidt later tot discussie met de verkoper.

Een veelgebruikte formulering is dat de koper de koop mag ontbinden als uit de keuring blijkt dat de herstelkosten voor direct noodzakelijk onderhoud hoger zijn dan een vast bedrag, bijvoorbeeld €5.000 of €10.000. Bespreek het bedrag met je aankoopmakelaar, want het moet passen bij de leeftijd en staat van het huis.

Leg ook vast wie de keuring betaalt. Dat is vrijwel altijd de koper, ook als de koop daarna niet doorgaat.

Wie voert een betrouwbare keuring uit?

Kies een onafhankelijke bouwkundige zonder band met de verkoper of de verkopende makelaar. Controleer of het bureau werkt volgens een erkend keuringsmodel, zoals het NHG-model of het model van de Vereniging Eigen Huis.

Let bij het vergelijken op drie dingen. Ten eerste de uitrusting: een goede inspecteur werkt met een vochtmeter, een warmtebeeldcamera of endoscoop en gaat de kruipruimte en zolder in. Ten tweede de beroepsaansprakelijkheidsverzekering, zodat je verhaal hebt als iets over het hoofd is gezien. Ten derde de ervaring met oude woningen, want een jaren-dertighuis vraagt andere kennis dan nieuwbouw uit 2005.

Vraag of je bij de keuring aanwezig mag zijn. Dat is bijna altijd mogelijk en het levert veel op: de inspecteur laat je ter plekke zien waar de problemen zitten en welke ervan écht urgent zijn.

Wat staat er in het keuringsrapport?

Het rapport beschrijft per bouwdeel de staat van de woning en splitst de kosten in direct noodzakelijk herstel en onderhoud op de middellange termijn, meestal vijf jaar. Foto's van elk gebrek horen erbij.

Een volledig rapport behandelt in elk geval:

• Fundering en kruipruimte: scheuren in de gevel, scheefstand, vocht en de staat van houten balken en palen.
• Dak: dakbedekking, pannen, goten, schoorsteen en isolatie.
• Gevels en kozijnen: voegwerk, houtrot, enkel of dubbel glas.
• Installaties: cv-ketel, elektra en groepenkast, water- en afvoerleidingen, ventilatie.
• Vocht en ongedierte: optrekkend vocht, lekkages, schimmel, houtworm en boktor.
• Signalering van asbest en lood: met een advies voor vervolgonderzoek als materialen verdacht zijn.

Lees vooral de kolom met direct noodzakelijke kosten. Die bepaalt of je een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, of je gaat heronderhandelen over de prijs, of dat je het huis koopt zoals het is.

Wat doe je als er gebreken uit de keuring komen?

Je hebt drie opties: heronderhandelen over de koopprijs, de koop ontbinden via de voorwaarde, of de kosten accepteren en meefinancieren. Welke optie verstandig is, hangt af van de ernst en je budget.

Heronderhandelen werkt het best met het rapport in de hand. Een verkoper die ziet dat er €8.000 aan dakherstel nodig is, gaat eerder akkoord met een prijsverlaging dan bij een algemene klacht over achterstallig onderhoud.

Kies je voor meefinancieren, dan kun je de herstelkosten vaak via een bouwdepot in je hypotheek opnemen. Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag de verbetering meegefinancierd worden als ze in het taxatierapport of bouwkundig rapport is opgenomen. Geldverstrekkers kunnen bij oudere woningen een bouwkundig rapport verplicht stellen.

Wordt er ernstig funderingsrisico gevonden, laat dan een aanvullend funderingsonderzoek doen voordat je beslist. Via het funderingsrisicorapport van het KCAF kun je per adres een eerste inschatting krijgen van het risico in de buurt.

Hoe kijken andere landen naar de huiskeuring?

In het Verenigd Koninkrijk is een keuring vóór de koop, de RICS Home Survey, al decennia standaard, en veel kopers kiezen bij oude huizen direct voor het uitgebreidste niveau. Nederland kent die gewoonte pas sinds de jaren negentig op grote schaal, en in een overspannen markt laten kopers de keuring hier nog regelmatig vallen om hun bod aantrekkelijker te maken. Dat is precies bij oude huizen een riskante besparing: de keuring kost een paar honderd euro, funderingsherstel kost tienduizenden.

Veelgestelde vragen

Wat kost een bouwtechnische keuring in 2026?

Een bouwtechnische keuring kost meestal tussen de €275 en €550 inclusief btw. De prijs hangt vooral af van de inhoud van de woning in kubieke meters, de reisafstand en of je een spoedrapport wilt.

Is een bouwtechnische keuring verplicht?

Wettelijk niet. Wel kan je hypotheekverstrekker of de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een bouwkundig rapport eisen, vooral bij oudere woningen of als het taxatierapport achterstallig onderhoud noemt.

Kun je van de koop af als de keuring slecht uitvalt?

Alleen als je een ontbindende voorwaarde voor de bouwtechnische keuring in de koopovereenkomst hebt laten opnemen. Zonder die voorwaarde ben je na de wettelijke bedenktijd van drie dagen aan de koop gebonden, en kost ontbinden meestal 10% van de koopsom.

Hoe lang duurt een bouwtechnische keuring?

De inspectie zelf duurt bij een gemiddelde woning twee tot drie uur. Het rapport ontvang je doorgaans binnen één tot drie werkdagen, vaak sneller tegen een toeslag.