Hoe controleer je of de huurprijs van je nieuwe woning klopt?

Reken met de Huurprijscheck van de Huurcommissie het puntenaantal uit. Tot en met 186 punten geldt een maximale huur, die je binnen 6 maanden laat toetsen.

Je controleert de huurprijs van je nieuwe woning met de Huurprijscheck van de Huurcommissie: die rekent het puntenaantal van de woning uit en geeft de maximale kale huur. Heeft de woning 186 punten of minder, dan geldt sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 een wettelijk maximum. Betaal je meer, dan laat je de aanvangshuur binnen 6 maanden na de ingangsdatum toetsen en krijg je het teveel betaalde terug.

Welke huurwoningen hebben een maximale huur?

Sociale huurwoningen en middenhuurwoningen hebben een maximale huur, vrijesectorwoningen niet. Welke categorie je hebt, hangt af van het puntenaantal en de kale beginhuur.

Voor een contract dat in 2026 ingaat gelden deze grenzen volgens de Rijksoverheid:

Het puntenaantal is leidend, niet het etiket dat de verhuurder op de woning plakt. Een woning met 175 punten is middenhuur, ook als de advertentie "vrije sector" zegt en de huur €1.450 is. Kamers, woonwagens en standplaatsen vallen altijd onder sociale huur.

Hoe werkt het puntensysteem?

Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem, geeft een woning punten voor kwaliteit. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huur mag zijn.

Een zelfstandige woning krijgt onder meer punten voor:

• de oppervlakte van vertrekken en overige ruimtes;
• de energieprestatie, op basis van het geregistreerde energielabel;
• de WOZ-waarde, die de gemeente elk jaar vaststelt;
• de keuken en het sanitair, zoals aanrechtlengte, een tweede toilet of een bad;
• buitenruimte, zoals een balkon of tuin.

Voor kamers geldt een aparte puntentelling. Woonwagens en standplaatsen krijgen geen punten voor de WOZ-waarde.

Hoe gebruik je de Huurprijscheck stap voor stap?

Je hebt een meetlint, je energielabel en de WOZ-waarde nodig. Reken op 30 tot 60 minuten.

1. Zoek je kale huur op. Betaal je all-in huur, vraag de verhuurder dan eerst om die te splitsen in kale huur en bijkomende kosten. Weigert de verhuurder, dan kan de Huurcommissie de huur splitsen.
2. Zoek de WOZ-waarde op via het WOZ-waardeloket of je gemeente.
3. Zoek het energielabel op via EP-online. Een label dat de verhuurder noemt maar dat niet geregistreerd staat, telt niet.
4. Meet alle ruimtes op. Meet van muur tot muur, op vloerhoogte. Schuine wanden tellen alleen mee waar het plafond hoog genoeg is.
5. Vul de Huurprijscheck in op huurcommissie.nl en bewaar de uitkomst als pdf.

Vraag de verhuurder ook om zijn eigen puntentelling. Vergelijk die met jouw berekening: verschillen zitten vaak in de oppervlakte of in een energielabel dat beter wordt voorgesteld dan het is.

Wat doe je als de huur te hoog is?

Stuur eerst een schriftelijk voorstel tot huurverlaging aan je verhuurder. Gaat die niet akkoord, dan vraag je de Huurcommissie om de huur te beoordelen.

Bij de toetsing van de aanvangshuur kijkt de Huurcommissie of de huur bij het ingaan van je contract klopte. Volgens de Rijksoverheid geldt:

• Binnen 6 maanden na de ingangsdatum: de huur gaat omlaag en je krijgt de teveel betaalde huur terug.
• Contract op of na 1 juli 2024, na 6 maanden: je kunt de huur nog steeds laten toetsen. De huur gaat dan vanaf dat moment omlaag, maar je krijgt het teveel betaalde van daarvoor niet terug.
• Tijdelijk contract van 2 jaar of korter: je kunt tot een halfjaar na afloop laten toetsen. Zulke contracten zijn sinds 1 juli 2024 alleen nog bij uitzondering toegestaan.

Wacht dus niet. Elke maand na die eerste 6 maanden is geld dat je niet meer terugkrijgt.

Wat kost een procedure en hoe lang duurt die?

Als huurder betaal je bij de Huurcommissie een kleine bijdrage aan leges, rond de €25. Voor verhuurders liggen de leges een stuk hoger.

Krijg je gelijk, dan krijg je je leges terug. Heb je een inkomen op bijstandsniveau, dan kun je vrijstelling aanvragen. De Huurcommissie kent geen proceskostenveroordeling, dus je loopt geen risico op de advocaatkosten van de verhuurder.

Reken op een doorlooptijd van enkele maanden. Ondertussen betaal je gewoon de afgesproken huur door.

Kan de gemeente ook helpen?

Ja. Sinds de Wet betaalbare huur kun je ook bij je gemeente aankloppen als de verhuurder de huur niet wil verlagen. De gemeente kan de verhuurder dan een boete opleggen.

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 bovendien een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, op basis van de Wet goed verhuurderschap. Daar meld je ook intimidatie, zoals dreigen met opzegging omdat je de huur laat toetsen. Dat is verboden.

In sommige gemeenten heeft een verhuurder een verhuurvergunning nodig. Dan kan de gemeente ook zelf je huur beoordelen.

Mag de huur daarna nog stijgen?

Ja, maar niet onbeperkt. Voor middenhuur mag de huur in 2026 met maximaal 6,1% omhoog, voor de vrije sector geldt tot 1 januari 2027 een maximum van 4,4%.

Belangrijk voor gereguleerde woningen: een huurverhoging mag de huur nooit boven de maximale huur laten uitkomen die bij het puntenaantal hoort. Een gecorrigeerde huur blijft dus ook in de jaren daarna begrensd.

Hoe werkt dit in andere landen?

Ook Duitsland begrenst nieuwe huurprijzen. In gebieden met een krappe woningmarkt geldt de Mietpreisbremse: de huur bij een nieuw contract mag daar in de regel maximaal 10% boven de plaatselijke vergelijkingshuur liggen.

Het verschil met Nederland zit in de maatstaf. Duitsland vergelijkt met huren in de buurt, Nederland met de kwaliteit van de woning zelf. Daardoor kun je in Nederland met een meetlint en de Huurprijscheck zelf vrij precies uitrekenen of je huur klopt.

Veelgestelde vragen

Hoe weet je of je te veel huur betaalt?

Vul de Huurprijscheck van de Huurcommissie in. Die rekent het puntenaantal van je woning uit en laat zien wat de maximale kale huur is. Ligt je kale huur hoger en heeft de woning 186 punten of minder, dan betaal je te veel.

Hoe lang heb je om de aanvangshuur te laten toetsen?

Je vraagt de toetsing van je beginhuur aan binnen 6 maanden na de ingangsdatum van je huurcontract. Dan gaat de huur omlaag en krijg je het teveel betaalde terug. Bij een contract vanaf 1 juli 2024 kan het ook later, maar dan krijg je geen huur met terugwerkende kracht terug.

Wat kost een procedure bij de Huurcommissie voor een huurder?

Als huurder betaal je een kleine bijdrage aan leges, rond de €25. Krijg je gelijk, dan krijg je dat bedrag terug. Met een laag inkomen kun je vrijstelling aanvragen.

Geldt het puntensysteem ook voor een vrijesectorwoning?

Alleen als de woning in werkelijkheid 186 punten of minder heeft. Dan valt hij sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 onder de regulering, ook als de verhuurder hem als vrije sector aanbiedt. Bij 187 punten of meer geldt geen maximale huur.